21 октября 2014 (02:47)

Может ли УК делать перепланировку нежилых помещений?

В комментариях вы можете задавать свои вопросы. Наш юрист ответит на них максимально подробно.
Может ли УК делать перепланировку нежилых помещений?

«У нас в доме выход из дома на две стороны, но Управляющая компания перегородила половину первого этажа себе под кабинет. Лишив нас возможности выхода во двор нашего дома, что очень не удобно, особенно для мам с детьми, на случай пожара у нас только один выход будет. Получится так, что только наш один подъезд будет выходить на уличную сторону. Имела ли право УК без нашего согласия отгораживать себе кабинет, и куда нам на них жаловаться, что бы они снесли самовольную постройку?»,

Виолетта.

Отвечает юрист ИА «Стройсар», директор юридической компании ООО «Рубикон» Юлия Гладкая:

— Уважаемая, Виолетта,

В данном случае речь идет сразу о нескольких нарушениях прав и законных интересов собственников, а именно: 1. незаконное изъятие общедомового имущества у собственников. В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»- В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Изменение порядка пользования общедомовым имуществом, а равно использование его в коммерческих целях (например сдача в аренду, в  целях размещения любого рода рекламных конструкций либо дополнительного оборудования) производится только  на основании соответствующего  решения общего собрания собственников помещений (проведенного в порядке ст.ст. 45-48 ЖК РФ) и принятого большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Отчуждение общего имущества собственников возможно только при наличии 100% голосов собственников.

 Собственники помещений, в соответствии с нормами ЖК РФ вправе принять решение и определить порядок использования общедомового имущества, определить условия и порядок заключения договоров, определить порядок расходования полученных таким образом дополнительных денежных средств (п.п. 3; 3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Например такой дополнительный доход управляющая компания по решению собственников может  учитывать в рамках экономического обоснования тарифов на жилищные услуги (содержание жилья, текущий ремонт).

2. произведена перепланировка общего имущества. Законодатель подробно раскрывает понятие и порядок перепланировки жилых/нежилых помещений, однако считаю что данные положения вполне применимы к понятию общедомового имущества, поскольку многоквартирный дом, также как и квартира имеет технический паспорт, проектную документацию.  Согласно п.2. ст.25 ЖК РФ  Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Согласно п.1.7.1 ПиН перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.  Переустройство и перепланировку жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Согласно ст.26 ЖК РФ: «1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения».

По данному факту вы можете  обращаться в ГЖИ и орган местного самоуправления с требованием провести выездную инспекцию и обязать виновное лицо привести общедомовое имущество в первоначальное состояние; органы прокуратуры о самоуправстве виновных лиц и привлечении их к административной ответственности; можете обратиться в суд.


Калькулятор платежей ЖКХ

Вы можете ввести данные своего дома и квартиры, количество проживающих и выяснить, правильно ли вам начисляют плату за коммунальные услуги.

Проверить