Суд восстановил ранее раздробленный земельный участок под ЖСК

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19 апреля 2016 г. удовлетворено ходатайство собрания кредиторов ООО «Геотехника-Фин» от 31 августа 2015 г. о погашении требований участников строительства многоквартирного дома ООО «Геотехника-Фин» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: Саратовская область, г. Саратов, п. Новосоколовогорский, б/н и земельный участок под ним созданному участниками строительства ЖСК. Определением суда передано ЖСК «Федоровская 6» права застройщика, принадлежащие ООО «Геотехника-Фин», в части права собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 25% и права аренды земельного участка под ним.

Объект незавершенного строительства, 12 - 14-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, жилой дом № 3 согласно разрешению на строительство - общей площадью квартир 14 968,16 кв.м по указанному адресу принадлежал ООО «Геотехника-ФИН» на праве собственности. На строительство жилого дома застройщику было выдано разрешение, срок действия которого истек 20 сентября 2013 г. Для проектирования и строительства жилых домов постановлением мэра Саратова от 26 мая 1999 г. и договором аренды земельного участка от 2 июня 1999 ООО «Геотехника-ФИН» предоставлен земельный участок площадью 25 826 кв.м. в аренду сроком на 15 лет по указанному адресу. В соответствии с распоряжением администрации от 29 декабря 2009 г. многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию. Ему присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, 8. В 2016 г. между администрацией и ООО «Геотехника-ФИН» были заключены договоры аренды в отношении еще двух земельных участков.

Один из них - площадью 7 120 кв.м. - был передан ЖСК «Федоровская 1», а затем реализован ЖСК «Федоровская» на основании договора купли-продажи. Считая утверждение администрацией схемы размещения земельный участков и заключение договоров аренды незаконными, истец обратились в суд.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу. Раздел земельного участка площадью 25 826 кв.м путем образования из него земельного участка в 7 120 кв.м. произведен на основании утвержденной мэрией схемы размещения земельных участков в нарушение установленной действующим законодательством процедуры, минуя процедуру утверждения проекта межевания территории на публичных слушаниях. Следовательно договоры аренды земельных участков площадью 18 706 кв.м. и 7 120 кв.м. подлежат признанию недействительными. Процедура образования земельного участка площадью 7 120 кв.м. проведена в нарушение норм земельного и градостроительного законодательства. 

Кроме того, согласно представленным в материалы дела выпискам из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Росреестра по Саратовской 27 мая 2009 г. зарегистрировано право собственности на квартиру площадью 48,7 кв.м. на Федоровской, 4 и право собственности на квартиру площадью 60,3 кв.м. на Федоровской, 8. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме и на общее имущество, в том числе и на земельный участок. На основании изложенного, суд полагает, что у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены данные дома, возникает в силу прямого указания закона.

В связи с признанием судом договора аренды недействительным, требования о признании недействительным договора купли-продажи от 19 сентября 2016 г. подлежат удовлетворению в части купли-продажи права аренды на земельный участок площадью 7 120 кв.м., так как передача прав и обязанностей по недействительной сделке невозможна.

В соответствии со статьей ГК РФ, недействительность части сделка не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 40 321,7, степень готовности 2 %, в п. Новосоколовогорский, является самостоятельным объектом гражданских прав, в связи с чем, доводы истца о невозможности признания договора купли-продажи недействительным в части признаются судом необоснованными.

Суд своим решением признал недействительным договора аренды в отношении земельного участка площадью 18 706 кв.м., в отношении земельного участка площадью 7 120 кв.м.; признал недействительным договор купли-продажи между ЖСК «Федоровская 1» и ЖСК «Федоровская» в части купли-продажи права аренды на земельный участок площадью 7 120 кв.м.; признал отсутствующим обременение в виде аренды за ООО «Геотехника – ФИН» на земельный участок площадью 18 706 кв.м.; признал отсутствующим обременение в виде аренды за ЖСК «Федоровская 6» на земельный участок площадью 18 706 кв.м.; признал отсутствующим обременение в виде аренды за ЖСК «Федоровская» на земельный участок площадью 7 120 кв.м..

Судом также принято решение снять с государственного кадастрового учета земельный участок площадью 7 120 кв.м.; погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись об изменениях площади и границ в отношении земельного участка площадью 18 706 кв.м.; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке площадью 25 826 кв.м., категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, местоположением: Саратовская область, г. Саратов, пос. Новосоколовогорский. В остальной части в удовлетворении исковых требований, заявленных жилищным кооперативом «Федоровская 8», судом отказано, сообщает пресс-служба Арбитражного суда.