Как заставить управляющую компанию выполнять свои обязанности?

Так сложилось,  что в нашей стране коммунальные услуги не просто оставляют желать лучшего, а превратились в настоящую серьезную проблему для многих собственников жилья. Качество содержание жилья, его ремонт, холодное и горячее водоснабжение, отопление, начисления за коммунальные услуги и их корректировки – все это становится предметом споров между собственниками жилья и управляющей компанией ЖКХ, зачастую заканчивающиеся в суде. Конечно,  трудно бороться с произволом жилищно-коммунальных служб, не имея специальных – юридических – знаний, но ведь многие ТСЖ и ЖСК и вовсе не следят за деятельностью управляющих компаний. А между тем делать это и нужно, и можно. Ведь собственники жилья оплачивают  УК ее услуги, поэтому и вправе требовать отчета о том, куда были потрачены их деньги.

Для того чтобы контролировать деятельность коммунальных служб  и иметь возможность заставить их выполнять свои обязанности добросовестно, необходимо заключить договор между собственниками жилья и УК. Часто управляющие компании предлагают к заключению типовой договор, оговаривая, что собственники не должны в нем ничего менять. Это неправда. Собственники жилья обязательно должны внести свои предложения и подписать только тот договор, который их полностью устроит.

Перечислим основные пункты, которые необходимо внести в договор между управляющей компанией ЖКХ и собственниками жилья.

1. Список общего имущества дома, которое предоставляется УК.

Что такое общее имущество? Это вся придомовая территория, подвалы, чердаки, подъезды, технические помещения, коммуникации. Помните, что управляющая компания не станет отвечать за территорию за домом, если она не упоминается в договоре. Общее имущество является общей собственностью жильцов, поэтому если управляющая компания сдает подвал или чердак в аренду, эти деньги  должны тратиться на содержание дома. Обратите внимание на  то, что рекламные щиты на доме также могут оплачиваться рекламодателями. Эти деньги должны расходоваться по назначению – на благоустройство территории или ремонт подъездов, например.

1. Полный перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг.

Этот пункт определяет границы ответственности управляющей компании и собственников. Как правило, представители жилищно-коммунальных служб стремятся территорию своей ответственности максимально уменьшить, а территорию жильцов — расширить. Чтобы четко определить границы ответственности, достаточно иметь под рукой два нормативных акта — Жилищный кодекс  РФ и постановление правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 года.

Согласно этим законам, в том, что касается электроснабжения, граница зоны ответственности собственника – внутри  квартиры от электросчетчика. Зона ответственности собственника жилья в водоснабжении – первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков. В зону ответственности коммунальщиков в отоплении входят не только трубы и стояки, но и сами радиаторы, то есть батареи (а ведь часто службы ЖКХ считают, что если потекла батарея, то виновен именно собственник и он, соответственно, должен будет оплатить ремонт и своей квартиры и, при необходимости, квартиры соседей). Что касается вывоза мусора, то отдельно собственники должны оплачивать только вывоз строительного мусора.

1. Порядок определения стоимости услуг.

Жилищный кодекс  определяет право установления тарифов общим собранием собственников дома. А значит, расценки на жилищные услуги собственники могут утверждать вместе с управляющей компанией.

1. Порядок осуществления контроля за работой управляющей компании ЖКХ.

По закону управляющая компания не реже чем один раз в год обязана представлять отчет о работе.

Если работа служб ЖКХ вас не устраивает, то сначала (помня о том, что у вас есть подробный договор, в котором четко прописаны обязанности каждой из сторон); нужно обратиться в управляющую компанию. И лучше всего сделать это письменно, а не по телефону. Письмо с претензиями  по материальной отчетности или требованиями устранить какие-то неисправности нужно отправить заказным письмом или отнести секретарю УК. В письме нужно ссылаться на договор и Жилищный кодекс РФ.

Если на ваше письмо коммунальные службы не отреагируют, нужно записаться на личный прием к руководителю управляющей компании. С собой необходимо принести заявление в двух экземплярах со списком претензий, можно приложить к нему фотографии того, что составляет ваши требования (протекающая крыша, разбитые двери и т.п.). Один экземпляр нужно оставить в УК, второй забрать с собой, предварительно его заверив у секретаря компании. На такое заявление управляющая компании обязана отреагировать в течение 30 дней.

Если и эти действия не приведут к какой либо реакции компании, нужно обращаться в жилищную инспекцию вашего города и прокуратуру.

Помните также и о том, что если управляющая компания ЖКХ никак не хочет выполнять свои обязанности, можно отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Статью подготовила Наталья Шипилова.