Екатерина Максимова: «Только в двадцати процентах из ста гаражи используются по прямому назначению»

Правила размещения
  
- Екатерина Андреевна, как часто жители обращаются в администрацию с просьбой помочь со сносом старых гаражей во дворе? Это волнует людей?
- На самом деле часто. Потому что почти в каждом дворе есть старые постройки - сараи, металлические гаражи. Например, в Кировском районе есть старый жилфонд в районе Молочки. Там старые двухэтажные дома и буквально все дворы в самовольных постройках: блочных и кирпичных гаражах, деревянных сараях. Как правило, установлены они уже давно. Люди приносят на них документы - распоряжения райисполкома, совета народных депутатов. Это очень старые, желтые, полуистлевшие бумаги.

- А какие из этих документов являются основанием для существования гаража до сих пор? Вообще, есть ли в саратовских дворах законные гаражи?
- Законные есть. В первую очередь, это те, которые занимают земельный участок по договору аренды. Это регулируется уже более современным законодательством. Или, если земельный участок оформлен в собственность. Это те гаражи, чьи владельцы в свое время успели получить свидетельство собственности на само строение и уже потом – на участок на котором оно расположено.

- Сейчас это было бы уже невозможно?
- Да, сейчас собственность на землю под гаражом оформить нельзя. В первую очередь, из-за свойств самого объекта. Металлический гараж является движимым имуществом. Блочный либо кирпичный гараж - недвижимое имущество, но, если под ним не оформлен земельный участок, он считается самовольной постройкой. Такую постройку можно было бы оформить только в судебном порядке, но… Иск о признании самовольной постройки законной можно подать только в том случае, если хотя бы на что-то есть свидетельство о собственности - на землю или на само строение. Зачастую, у самовольных построек такие документы отсуствуют. В ст. 222 Гражданского кодекса, в первую очередь, говорится о земле. Причем, есть оговорка, что земельный участок должен быть предоставлен под строительство. Но сегодня получить и оформить земельный участок под строительство металлического гаража практически невозможно. Город поделен на территориальные зоны, в каждой из них прописан вид разрешенного использования. Согласно зонированию, индивидуальные отдельно стоящие наземные гаражи можно размещать только на окраинах, в центре города таких зон нет. Кроме того, надо пройти согласование со всеми собственниками коммуникаций, которые проходят под землей. А в черте города они проходят практически везде. Какой участок ни возьми, там обязательно будет какой-то подземный кабель, теплотрасса, канализация. И ни одна организация в радиусе своей охранной зоны никогда не согласует строительство частного гаража. Получается, что теоретически это возможно, а практически – нет.

- А как же старые разрешения?
- Те разрешения, которые были выданы райисполкомами, советами народных депутатов – действуют до сих пор. Но с условием - если человек, который получил такое разрешение, живет по тому же адресу, где оно ему выдавалось. Тогда эти документы признаются разрешительными. Как правило, такие разрешения выдавались участникам войны и инвалидам и были примерно такого содержания: «Разрешить гражданину N, проживающему по адресу… установку временного металлического гаража, без права рытья смотровой ямы и права передачи третьм лицам».

- Значит, ни продать, ни передать по наследству такой гараж нельзя?
- Да, правопреемства этими документами не предусмотрено. Выдача разрешений такого вида носила субъективный характер с учетом статуса заявителя. И пользоваться гаражом должен именно он. Формулировка «временный» подразумевает время жизни, время пользования этим гаражом по этому конкретному месту жительства.
То есть, нельзя говорить, что у нас в городе вообще не может быть гаражей на придомовой территории. Могут. Но с учетом требований законодательства и мнения жильцов – собственников квартир.

- Жильцы могут высказаться против находжения гаражей на придомовой территории?
- Жилищный кодекс говорит о том, что земельный участок под домом является общедолевой собственностью, распоряжение которой осуществляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома. Жильцы могут высказаться как за расположение гаражей во дворе, так и против. Но даже если они проголосовали «за», гаражи могут снести.
В январе этого года Саратовский областной суд отменил решение первой инстанции, отказавшей в сносе самовольных построек. Мы, впервые в городе, от имени администрации подали иск с неотмененным протоколом решения общего собрания дома, которое проголосовало за гаражи – и выиграли. Мы взяли акт пожарного надзора, где были проведены замеры расстояния от стены дома до гаражей, и нам дали заключение о том, что по СНиПу есть нарушение пожарных норм. Должно быть определенное расстояние между зданиями, в зависимости от степени их огнестойкости. Также мы ссылались на требования ст. 42 Земельного кодекса, где прописано, что собственники вправе распоряжаться земельным участком, но с учетом требований другого законодательства – пожарных, градостроительных норм.

«Ценное» имущество

- Если жители недовольны и хотят избавиться от старых гаражей в своем дворе. Какие действия им нужно предпринять?
-  Во-первых, нужно точно знать на каком земельном участке расположены эти гаражи. Почти в каждой управляющей компании есть кадастровый паспорт земельного участка, где указаны границы придомовой территории. Если гаражи находятся на ней, необходимо решение общего собрания. Но тут есть свои подводные камни. Внутри гаража может находиться имущество, да и у самого строения, как правило, есть владелец. Распоряжаться чужим имуществом жители не имеют права, поэтому сам механизм исполнения решения общего собрания по демонтажу гаража может привести к предъявлению гражданского иска владельца. Мой совет - если жители дома все же решили проводить собрание, надо помнить, что собственники квартир могут распоряжаться только придомовой землей, но не самими гаражами.

- Может ли администрация района выступить с требованием о сносе гаражей?
- Да, если в этом доме есть доля муниципальной собственности. Когда администрация подает в суд в интересах жильцов, исковое требование звучит так: «Просим устранить препятсивие в пользовании земельным участком путем демонтажа металлических гаражей». И тогда, при вынесении решения, суд говорит владельцу – пожалуйста, забирайте свой гараж с этого участка, эта земля вам не принадлежит. При этом неплохо заручиться поддержкой остальных жильцов и протоколом общего собрания, но не обязательно.

- С точки зрения закона будет лучше, если с земельного участка владельца гаража попросит суд, а не собрание жителей?
- Да, так как эта процедура прямо прописана в законе «Об исполнительном производстве». Кроме того, в сентябре 2015-го были внесены изменения в Гражданский кодекс в отношении самовольных построек. Теперь федеральное законодательство дало право органам местного самоуправления самим принимать решение о сносе. Дано такое определение в законе: «здание, строение и сооружение». В первой редакции говорилось просто о самовольных постройках, а сейчас определение расширено. На основании этих изменений, в декабре, в администрации Саратова было разработано постановление о структурном взаимодействии администраций районов  и комитета по имуществу по сносу самовольных построек. Теперь снос самовольных построек возможен без решения суда. Мы, кстати, первые в городе из районов, уже подали два пакета документов на рассмотрение в комитет по управлению имуществом города Саратова.
И мы очень хотели, чтобы под определение «сооружения» попали металлические гаражи, но пока этого не произошло.

Передовики гаражного сноса

- Вы упоминали, что кировская администрация была первой, кто подал заявление в суд о сносе гаражей, не смотря на решение собственников. Теперь  - снос незаконных построек, законодательное новшество. Чем это объясняется? В Кировском много незаконных построек?
- Просто активная позиция по благоустройству района.

- Сколько исков о сносе гаражей вы подали за время работы в этом направлении?
- 357 за два года.

- По каждому из 357-ми было принято решение о сносе?
- Да. Было два отказа, но их все равно отменили в апелляционной инстанции. С самим сносом все сложнее и дольше. Часть из этих гаражей уже демонтированы, часть пока готовятся к сносу. Всего за 2015-й год по суду и в досудебном порядке в районе было снесено 224 гаража. За сносом следят приставы, 70 процентов исполнительных листов реально исполнено. В службе судебных приставов за нами закреплен конкретный пристав-испольнитель, который занимается только этим направлением.

- Можете привести самый показательный пример сноса, где люди, действительно, задыхались в окружении этих старых построек?
- На ул. Посадского, 215. Там было 29 гаражей. Из них остался один с договором аренды земельного участка.

- Как сами владельцы гаражей воспринимают снос? Приходится ли вступать в конфликты?
- По-разному. Делятся примерно пополам. Половина понимает – да, документов у меня никаких нет, я пользовался, спасибо и за это. А некоторые начинают доказывать, что гараж стоит здесь с незапамятных времен и никому не мешает.


Психология старого сарая

- Как человек, который видел снос многих гаражей, расскажите, что в основном в них хранится. Используются ли они по своему прямому назначению, то есть, для хранения автомобилей?
- По моим наблюдениям, только в двадцати процентах из ста гаражи используются по прямому назначению. Как правило, в гаражах хранится разный хлам: банки, доски, запчасти, старые шины. То, что жалко выкинуть, а в гараже может лежать годами. 

- Как сами жители относятся к сносу гаражей?
- Часто нам передают обращения граждан, которые приходили в адрес высшего руководства, где говорится о том, что люди не хотят чтобы в их дворах стояли старые гаражи. А те единицы, которые жалуются, встречают однозначную позицию и областной власти и депутатского корпуса –незаконных гаражей в городе быть не должно. Есть намерение устанавливать больше детских площадок, озеленять территории, а не сохранять старые гаражи. Но бывают и добровольные сносы.   

- Когда владельцы сами демонтируют свой гараж не дожидаясь приставов?
- У нас был случай, когда мы известили о демонтаже, например, в пятницу, потом приехали в понедельник, а там вместо пятнадцати гаражей осталось уже семь. Люди за выходные убрали гаражи сами. Это объясняется просто –металлическую коробку можно сдать как лом или продать. Опять же, хотят спокойно увезти имущество, которое там хранилось. Обычно приставы дают пять дней на добровольный демонтаж. Самим сносить выгоднее, ведь надо учитывать, что есть исполнительский сбор. С владельца гаража за неисполнение решения суда взыскивается около 5-ти тысяч.

Участковый от слова «участие»?

- Если вернуться к юридической технологии сноса. Думаю, у читателей уже сложилось впечатление, что это непростой процесс, нужно досконально знать законодательство, уметь представлять свои права в суде, работать с приставами. Значит ли это, что лучше не идти в суд самостоятельно, а обратиться в администрацию района, где есть квалифицированные юристы? Или, как вариант, обратиться к услугам юридичекой фирмы?
- Конечно, самостоятельно жильцы с этим не справятся. Кроме того, в Саратове много юристов, но, к сожалению, не все кто берет деньги, разбираются именно в этой теме. Я сталкивалась с ситуацией, когда юристы взяли деньги, и подали настолько безграмотные исковые заявления, что дела были програны. Хотя жильцы были правы! А по закону, если ты проиграл, то по тем же основаниям, к тем же лицам с исковыми требованиями выйти нельзя. Поэтому, учитывая что в городе сейчас активно ведется такая работа, я все же советую обращаться в муниципалитет. Районные администрации в рамках своих полномочий занимаются вопросом гаражей и уже накопили определенный опыт, которого нет у частных юристов.

- Но это возможно только если в доме есть муниципальные квартиры…
- Не только. Если гаражи стоят на муниципальной земле мы тоже можем помочь. То есть, как я и говорила, отталкиваться нужно всегда от земельного участка, на котором стоят гаражи. Я в районе уже давно и все наши закоулки знаю, по многим адресам мы готовим документы, встречаемся с жильцами. К сожалению, нам практически не помогает  полиция. Если бы такая помощь была, процесс шел бы быстрее. Из всех поданных заявлений о сносе с участием полиции мы работали только в тридцати случаях.

- В чем может быть участие полиции?
- Полиция имеет право по КоАП составить протокол по статье 7.1 о самовольном захвате земельного участка. В крайнем случае – просто отобрать объяснения владельца гаража. Это все – значимые доказательства в суде, в отличие от простых показаний жителей и их фотографий. 

- А сами жильцы помогают?
- Да, очень помогают.  В пример, опять же, могу привести адрес Посадского, 215. Это огромный, 9-ти этажный дом. Инициативная группа нам очень помогла. Когда мы приходили, жители выносили нам «тайный список» владельцев. А на ул. Емлютина, где стояло много металлических гаражей, мне хорошо помогли специалисты из Приволжской железной дороги. Гаражи находились вдоль огражения здания ПТО. Сейчас мне помогают в УФСИн – по одному из адресов, где мы готовим документы, гаражи примыкают к стене СИЗО. Уже есть ответ, что это осложняет работу ведомства по охране объекта. Все это будет приложено к иску. 

- Как вы думаете, почему люди так держатся за гаражи, не смотря на то, что ничего ценного там не хранят?
- В основном считают, что само проживание по конкретному адресу длительное время дает право на землю. А еще у многих владельцев гаража есть так называемая «карта регистрации гаражного строения». Эти регистрационные карточки выдавались примерно с 90-го по 2001-й год, но правоустанавливающими документами они не являлись и не являются в настоящее время. До 2001-го эти люди платили налоги, которые после изменения в налоговом и земельном законодательстве взиматься перестали. Но карты сохранились почти у всех. И сегодня они приходят и недоумевают – как же так? Ведь я многие годы платил! Почему-то людей не насторожило, что деньги перестали взиматься. Тем не менее, есть заключенные договоры аренды на землю под гаражами на 15 и на 25 лет. Те, кто в свое время озадачился этим вопросом, оформил все в соответствии с законом. Правда, в договоре аренды в основном прописывается, что в случае возникновения аварийной ситуации, владелец обязуется  убрать гараж.