Галина Хованская: «Управление жилищным фондом – это последний оплот неестественной монополии»

– Галина Петровна, у Вас не создается впечатление, что после двух десятков лет построения рыночных отношений в сфере ЖКХ государство вновь хочет вернуть себе контроль над этой сферой?

– Это не впечатление – это конкретные нормы федерального законодательства, которые были введены в прошлом году в Жилищный кодекс и ряд других документов, и посвящены они государственному надзору и муниципальному контролю, которых до сих пор не было в этой сфере. К сожалению, сейчас мало кто знает и понимает, что это такое. Пока нет дополнительных штатных единиц, которые должны заниматься этим, нет финансирования. Но я надеюсь, что скоро они появятся. На самом деле, если говорить о рынке и конкуренции, необходимо помнить о том, что жилищная сфера – особая. В ней не должно быть монополистов, в том числе и локальных, например, в сфере управления жилищным фондом. К коммунальной сфере подход должен быть более осторожным, потому что в большинстве случаев это сфера деятельности естественных монополистов. Тут уже должно действовать в чистом виде государственное регулирование и антимонопольное законодательство. И гражданин никак не может на эту ситуацию повлиять, иначе как протестуя и возмущаясь.

– Да, помнится в прошлом году так и произошло. Президенту даже пришлось ограничить аппетиты ресурсоснабжающих организаций шестипроцентным барьером...

– Мы видели, какой был всплеск возмущения граждан, связанный с непониманием, почему так резко и неожиданно выросли платежи за ЖКУ. Перед выборами было принято политическое решение сдвинуть повышение на шесть месяцев. Я считаю, что это было сделано абсолютно неправильно. Ведь когда формируются бюджеты субъектов Федерации, им надо четко представлять, сколько денег в связи с повышением тарифов нужно будет выделить на адресную помощь семьям с низкими доходами, сколько заложить средств на компенсации льготникам.

– Но ведь дело не только в сдвинутом повышении?

– В основном эти всплески негодования были связаны с тем, что одновременно с сентября прошлого года вступила в силу новая редакция Правил предоставления коммунальных услуг (постановление № 354 правительства РФ). Это постановление, в общем-то, неплохо работало, если в доме как минимум стоял общедомовой счетчик, поскольку таким образом «отсекались» аппетиты ресурсоснабжающих организаций. Если счетчика нет, они рассчитывают потребление по своей методике, то есть по максимуму, с учетом всех потерь… Но помимо этого, с сентября было плановое повышение тарифов. И в сентябре-октябре (в зависимости от региона) начался отопительный сезон. А по новым правилам при наличии общедомового счетчика плату за услуги теплоснабжения можно рассчитывать не равномерно в течение года, как это было при их отсутствии, а только на отопительный период (например, на 7 месяцев). Понятно, что в этом случае единовременный платеж вырастает почти в два раза.

Возник еще один момент: люди, имеющие квартирные счетчики, не вовремя представляли информацию. В итоге этот платеж падал на других граждан, ведь общедомовым счетчиком расход ресурсов фиксировался. Поэтому в каждом регионе были свои причины для бурного всплеска эмоций. В некоторых регионах, там, где тарифы были изначально занижены, были подняты нормативы и соответственно плата также возросла.

– Жильцы обратили также внимание на существенный рост сумм, указанных в графе «Ремонт и содержание жилья». И решили, что под шумок управляющие организации решили в очередной раз залезть к ним в карман...

– Надо четко напомнить: плату за содержание и текущий ремонт жилья управляющие организации устанавливают, только если люди сами этого не сделали. А если вы ленивые и вам все равно, сколько платить, – не жалуйтесь. Тогда местная власть устанавливает плату для нанимателей жилья и собственников, не определившихся на собрании, своим волевым решением. Естественно, опускаться ниже определенного уровня тоже нельзя, поскольку дом надо содержать в нормальном состоянии, мусор должен вывозиться, а лифт – работать.

– А как быть с капитальным ремонтом жилфонда? О создании Фонда капитального ремонта жилья сейчас много говорят, региональные парламенты формируют нормативную базу. Чего ждать собственникам жилья от этого нововведения?

– Да, сейчас очень активно обсуждается вступивший в силу с нового года закон о финансировании капитального ремонта. Это очень тяжелая тема. И особенно тяжелая для региональных парламентов, поскольку именно на них падает основная нагрузка по созданию законов субъектов Российской Федерации. В соответствии с ними будут приниматься и утверждаться программы капитального ремонта. Строго говоря, этот год в том числе дается для разработки методических рекомендаций федеральными органами власти. Например, методика расчета минимального взноса на капитальный ремонт. При создании системы финансирования возможны две схемы. Одна, как я ее называю, схема «общего котла», то есть человек просто кидает свои деньги на капремонт жилья в общий котел и потом спит спокойно. Но в этом случае под разговоры про то, что нам нужен ответственный собственник, мы фактически отстраняем его от расходования его же денег. Уже через 20-25 лет он может обнаружить, что этих денег просто нет. Наша страна, к сожалению, не застрахована от кризисов, как это уже было.

В законе прописана и другая схема – «я ремонтирую свой дом». По ней в принципе и сейчас живут ЖСК. Там собственники с самого начала занимались и текущим ремонтом, и работами капитального характера.

Вообще, к этому закону у меня много претензий, хотя мне удалось, как это ни странно, при поддержке председателя правительства РФ Дмитрия Анатольевича Медведева провести и вторую схему. Поскольку в первоначальном варианте закона она не предусматривалась, был доступен только один сценарий – «общий котел». По принципу «ты деньги отдай, а управлять ими будет региональный оператор». В этой ситуации, на мой взгляд, выбирать подрядчиков и контролировать, как будут тратиться ваши деньги, невозможно. При этом хочу напомнить, что по Гражданскому кодексу собственник, и это твердо знал наш премьер, несет бремя по содержанию своего имущества, а не чужого. Но, несмотря на то что обе схемы задекларированы равноправными, есть очень много подводных камней для тех, кто хочет отвечать за свой дом, а не за соседний.

– То есть фактически, используя схему «общего котла», жители домов, находящихся в хорошем состоянии, будут платить за жителей ветхих строений?

– Да, вы правы, жители новых домов будут вынуждены платить за развалюхи. Есть еще и другая ситуация, когда приходится признавать старые обязательства. Когда я в свое время говорила об этом одна, это воспринималось не слишком серьезно. Когда же об этом сказал Верховный суд, деваться стало просто некуда. А когда начали выигрывать сотнями иски собственники приватизированных квартир, в соответствии с нормами, обязывающими наймодателя производить капитальный ремонт, об этом заговорили уже все. То есть, если на момент приватизации жилья ремонт сделан не был, то собственник вправе потребовать его проведение. В законе же минимизировали выплаты по старым обязательством государства, ограничив расчеты на момент первой приватизации. Получается серьезная разница. Кто-то приватизировал квартиру в 1993-м, а кто-то – в 2013-м.

И цена вопроса разная. В одном случае это будут скромные деньги, а в другом – уже серьезная сумма. Это некорректно. А еще большая некорректность содержится в формулировке. Там говорится, что федеральная, региональная и местная власти могут оказывать содействие в проведении капитального ремонта. В этой формулировке закона заключена возможность не помогать, если этих денег в бюджете нет. Соответственно возникает пикантная ситуация. По схеме «общего котла» вы в придачу будете выполнять обязательства государства, которые дотационный регион не может выполнить. Потому что в первоочередном порядке, и это прописано в законе, ремонтируются те дома, перед которыми имеются обязательства бывшего наймодателя по непроизведенному капитальному ремонту. То есть государством.

– Много вопросов у граждан возникает и в связи с появлением платы за общедомовые нужды (ОДН). Собственники посчитали, что отобранная у управляющих организаций кормушка в виде так называемых корректировок просто получила второе название.

 – Не все так просто. Действительно, новые правила предоставления коммунальных услуг «расщепили» наш платеж. И строго говоря, он не должен был вырасти, а просто раздробиться на две части. Но во многих регионах они привели к тому, что при отсутствии общедомовых счетчиков в ОДН попало все что угодно. В итоге граждане пострадали. По многим жилым помещениям внутреннее потребление оказывалось меньше, чем общедомовые нужды, чего не может быть в принципе. Сейчас принято постановление правительства, вносящее поправки в правила предоставления коммунальных услуг: убираются ОДН для услуг теплоснабжения и водоотведения, показания счетчиков нужно будет представлять не каждый месяц, а раз в полгода, корректируется методика расчета ОДН по водоснабжению. Очень важно, что для них устанавливается верхняя граница. И если она превышается, то эту разницу можно расписать на всех граждан только по решению общего собрания собственников. Поэтому эта схема будет приводить к тому, что управляющая организация должна будет крутиться и выяснять, что стало причиной – незаконные подключения, скрученные самими людьми счетчики, либо восемь гастарбайтеров, живущих вместо одного зарегистрированного собственника в его квартире.

– В регионах, и Саратов здесь, к сожалению, не исключение, очень часто бизнес и власть идут рука об руку. Многие первые лица в муниципальных администрациях оказываются напрямую связанными с управляющими организациями. Естественно, на любые нарушения с их стороны власти просто закрывают глаза.

– Это очень важная тема. О какой конкурентной среде можно говорить, когда чиновники фактически вовлечены в бизнес? Этот вопрос особенно остро стоит в маленьких городах, где просто идет вытеснение добросовестных управляющих организаций. Они часто замещаются ДЕЗами, с которыми можно потом «договориться» главам администрации. А где коррупция, там и гастарбайтеры, там и серые схемы, где половина зарплат несчастных киргизов, живущих в подвалах, изымается. То же самое по капитальному ремонту. Коррупция влечет за собой низкое качество работ, использование неквалифицированной рабочей силы и дешевых стройматериалов.

Доходит до того, что, приходя в квартиру, коммунальщики говорят: «Какие у вас хорошие трубы и батареи. Мы вам хуже поставим!» Когда подрядчика выбирает не собственник, а город, эта схема работает. К сожалению, с этим очень сложно бороться. Пожалуй, единственная здесь возможность – создать ТСЖ в своем доме и выйти из-под гнета недобросовестной управляющей организации. Если же этому препятствуют власти, всегда есть возможность повлиять по административной линии. Или обратиться в суд и написать жалобу на мое имя, как председателя комитета Госдумы, о неправомерных действиях должностных лиц. Мне известны истории, когда УО препятствуют выходу дома из-под навязанного управления – не передают документы и даже угрожают активистам и членам их семей. Это самый настоящий криминал. Мы думали, что пережили его в 90-е годы, когда на улицах шла стрельба, – и во многих сферах так и есть. Управление жилищным фондом – это последний оплот неестественной монополии.

– Как вы относитесь к планам по обязательному созданию СРО в жилищной сфере, неоднократно озвучиваемым властями разных уровней? Сделает ли саморегулирование этот рынок более честным и прозрачным?

– Если будут приняты поправки об обязательном вступлении в СРО для управляющих организаций, это будет смерть для малого и среднего бизнеса в этой сфере. Я категорический сторонник добровольного объединения профессионалов, чтобы повышать уровень своей квалификации, устанавливать стандарты деятельности. Но я такой же категорический противник обязательного членства. Особенно включения в этот закон еще и ТСЖ с ЖСК, как это планируется. Для начала – они не предприниматели, а некоммерческие организации. Никаких денег, кроме тех, которые заплатили люди, у них нет. То есть собственникам жилья придется финансировать сразу две «кормушки» – саму СРО и их национальное объединение. Ведь откуда будут взяты деньги на взнос в компенсационный фонд? На вступительный и членские взносы? Мне один предатель ТСЖ сказал, что на эти 50 тысяч рублей я лучше бы дверь в подъезде отремонтировал.

Я против того, чтобы давилась конкурентная среда. Будет конкуренция на этом рынке, значит, мы будем платить меньшие деньги за услуги лучшего качества.

На мой взгляд, в этой сфере объявлена настоящая война малому бизнесу. Конкуренция не только не будет развиваться, но будет подавляться. Много претензий сегодня к СРО в строительной сфере, но там это хотя бы обосновывалось тем, что были отменены лицензии и государство оттуда фактически ушло. Но разница в том, что в случае со строителями платит за СРО конечный потребитель «богатенький Буратино» – иногда юридическое лицо, иногда гражданин, то есть покупающий квартиру. А вот управление жилищным фондом – это вся Россия и разные слои населения, имеющие в том числе право на субсидии по оплате ЖКУ.

– Как вы относитесь к существованию так называемых мегаТСЖ или глобальных управляющих организаций? В Саратове эта проблема стоит очень остро...

– У вас уже должны их расщеплять. Потому что они были созданы совершенно незаконно. Кстати, я этот ваш саратовский «эксперимент» озвучивала как негативный пример глобальных управляющих организаций неестественных монополистов. 

– Насколько эффективно, по-вашему, сегодня работает Государственная жилищная инспекция?

– У жилищных инспекций каких только прав нет… Только вот денег и сотрудников на их исполнение тоже нет. Они и в суды могут ходить, и штрафовать, и признавать недействительными решениями собраний по выбору управляющей организации. Но мне кажется, что их функция должна быть в основном профилактической, а не карательной. Потому что в итоге все эти штрафы оплачивают собственники.

– Не редки ситуации, и у нас в регионе есть несколько таких примеров, когда управляющая организация фактически берет в заложники ресурсоснабжающие организации. Собранные с жильцов деньги оседают в карманах дельцов из УО и ТСЖ, а поставщик ТЭР даже не может ограничить поставку ресурсов, поскольку в результате пострадают жители.

– Этот момент есть. Приостановить подачу тепла и холодной воды в дом ресурсоснабжающая организация не имеет права. Но обращу ваше внимание на изменения в Жилищном кодексе, которыми предусмотрено заключение прямых договоров между собственником и поставщиками ресурсов. При этом управляющая организация выводится из игры. И некоторые из них, представьте себе, говорят: ради бога, заберите у нас эти коммунальные услуги, а мы будем заниматься своим делом – содержанием жилищного фонда и текущим ремонтом. Но, конечно, не все… Более того, Волгоградская областная Дума внесла инициативу, которая переворачивает эту пирамиду, то есть по умолчанию предполагается ввести прямые расчеты. И только если общим собранием будет принято решение доверить эту сферу управляющей организации, тогда ее выбирают в качестве посредника. Так может быть решена проблема с «задержками» и «прокручиванием» денег на счетах.

Но зачастую ресурсники выкручивают руки ТСЖ и УО по домам где нет общедомовых счетчиков и возникают бумажные, а не реальные долги у управляющих. 

– В январе глава МО «Город Саратов» Олег Грищенко сообщил о том, что ведутся переговоры о передаче муниципального предприятия «Саратовводоканал» в концессию. Позже был назван один из предполагаемых концессионеров – ГК «Росводоканал». В то же время губернатор Саратовской области заявил о том, что более перспективным путем, по его мнению, является передача МУПП «Саратовводоканал», как и других подобных предприятий в России, единому оператору. В настоящий момент такие намерения приписывают компании «РусГидро». Как вы относитесь к предложенным вариантам?

– Водоканалы – это наше слабое место. Я против обоих вариантов. В варианте концессии все равно заплатит конечный потребитель. А в варианте с передачей «РусГидро» я пока вообще не очень понимаю, что это получится за структура и какие у нее будут функции. Я вообще против госкорпораций (как я понимаю, речь идет именно о ней) – они очень неплохо живут за наш счет. Вы бы видели, какие у них там зарплаты, – депутатам и не снилось. Взять хотя бы тот же Фонд содействия реформированию ЖКХ. Там вполне официально «рисуют» себе такие премии…