Нина Царева: Договор управления многоквартирным домом – это согласованная деятельность собственников

- Нина Павловна, чего ожидать от этих, свалившихся на нас прав?

- Управление многоквартирными домами – это, в первую очередь, согласованная деятельность собственников жилья по надлежащему содержанию общего имущества дома, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг, гражданам проживающим в этом доме. То есть, как видно – очень важные и насущные вопросы.
И обратите внимание: управление осуществляется в отношении каждого отдельного дома, с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, исходя их минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290.

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных ст.16 ЖК РФ, а также определенных решением собственников помещений в МКД (см. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 №416 «О порядке осуществления деятельности по управлению МКД»).

- Чем это отличается от работы, которую ведет управляющая организация?

Управляющая организация – это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению домом на основании лицензии (ч.4.2 ст.20 ЖК РФ). Это коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения определенных работ по управлению МКД.

Если в доме нет энтузиастов и специалистов для создания ТСН(ТСЖ), лучше всего принять решение о заключении договора управления с управляющей организацией. А затем обратиться в подходящую управляющую компанию и получить проект договора управления для рассмотрения и утверждения общим собранием собственников.

- Почему важен такой договор?

- Он важен для обеих сторон: жильцов многоквартирного дома и управляющей организации. Он регулирует взаимоотношения между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию (ч.1.3. ст.161 ЖК РФ). Поскольку это договор между коммерческой организацией и частными лицами, необходимо тщательно проанализировать предлагаемый для утверждения на общем собрании договор управления  – ведь он от этого зависит качество обслуживания вашего дома. Если возникнут разногласия с УК по вопросам управления домом, именно грамотно составленный договор управления поможет отстоять ваши права в суде.

Порядок заключения, рассмотрения, существенные условия этого договора прописаны в ст.162 ЖК РФ. Однако существует множество нюансов при заключении такого договора.

- Расскажите о подводных камнях таких договоров.

- По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме.

2. Составляется один документ, который подписывается сторонами.

3. Если решение о заключении договора управления многоквартирным домом принималось на общем собрании, то договор заключается с каждым собственником, на условиях которые были приняты на общем собрании.

В общем случае договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. В случае если договор заключается на основе проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации, договор заключается на срок не менее, чем один год, но не более чем три года.

В договоре управления обязательно должны присутствовать существенные условия, без указания которых он будет недействительным. К таким условиям относятся:

1. адрес дома и состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление (лестницы, лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, подвалы, земельный участок, на котором расположен дом и т.д. с указанием количественных и технических характеристик);

2. перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, работ и(или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4. порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Следует отметить, что состав общего имущества и перечень услуг и работ наиболее целесообразно указывать в приложениях к договору управления, которые будут являться его неотъемлемой частью.

- Часто управляющие компании предлагают жильцам «типовой договор», который приносят на собрание собственников…

- Следует заблаговременно определиться с приемлемым содержанием и существенными для вас условиями договора.  И тогда вы либо вы редактируете договоры предложенные компаниями-кандидатами на управление вашим домом, либо разрабатываете самостоятельно текст договора, предлагая компаниям-кандидатам с ними согласиться.

- Какие условия вы советуете прописать в договоре в первую очередь?

Центр общественного контроля ЖКХ Саратовской области рекомендует включать в договор:

- Срок действия договора;

- Цену договора, порядок ее изменения;

- Организацию расчетов за ЖКУ;

- Формы фиксации фактов неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств управляющей организации;

- Письменный досудебный порядок урегулирования претензий;

- Описание общего имущества многоквартирного дома;

- Перечень условий, которые стороны признают существенными.

Например, собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

- Какие еще есть возможности у собственников указать на ненадлежащее исполнение УК своих обязанностей, опираясь на договор?

- Собственники помещений на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Должны быть прописаны гарантии собственников: управляющая организация за 30 дней до прекращения договора передает техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

По общему правилу управляющая организация отчитывается перед собственниками помещений многоквартирного дома не реже одного раза в год. При этом отчет должен предоставляться не позднее конца первого квартала нового года.  

Центр общественного контроля в сфере ЖКХ в настоящее время готовит издание брошюры с образцами документов. В первом выпуске будут размещены образцы Договора управления многоквартирным домом со всеми необходимыми Приложениями к нему.