Банкротство в стратосфере

Но, как стало известно ИА «Стройсар», скорому выходу на рынок квартир ЖК «Елена» может помешать целый ряд обстоятельств. В их числе – юридическая неопределенность объекта из-за продолжающейся процедуры банкротства фирмы застройщика, неблагоприятная рыночная конъюнктура, а также обнаруженное специалистами разрушение здания.

Оптимизм и кризис

Строительство 37-этажной высотки в Саратове прямо на берегу Волги приближается к своему десятилетнему юбилею. Возведение объекта  началось в далеком 2006 году. Амбициозный проект с первых дней приковал пристальное внимание как профессиональных игроков на строительном рынке, так и жителей города. Критики тут же обратили внимание на риски, связанные со строительством вблизи воды и неподалеку от оползневой зоны в поселке Затон  и Глебучевом овраге. В этих условиях даже возведение частных домов сопряжено с дополнительными рисками, не говоря уже о строительстве настоящего небоскреба. Впрочем, директор ГАУ «Саратовский региональный центр экспертизы в строительстве» Сергей Лазарев отмечал, что современные строительные технологии позволяют вести строительство и на этих грунтах. Вопрос лишь в том, насколько ответственно девелоперы подходят к оценке рисков и как соблюдают необходимые регламенты. Более того, эксперт даже озвучивал идею о возведении не одной, а сразу двух высоток, расположенных по обеим сторонам моста Саратов – Энгельс и соединенных между собой на уровне 15-20 этажа. Однако этим планам не суждено было сбыться, камнем преткновения стал вопрос об отведении под строительство земельного участка,  находящегося в федеральной собственности.

Но что говорить о втором небоскребе, если даже у одного возникло немало сложностей. Несмотря на благоприятные экономические условия строительного бума середины 2000-х годов ООО «Инвестиционная строительная компания» (далее – «Инстройком-М») не сумело преуспеть в привлечении достаточного числа долевых участников строительства. Тогда в проект поверили лишь полтора десятка инвесторов. Этого оказалось недостаточно для полноценного финансирования столь масштабного проекта, включающего 340 квартир, 163 парковочных мест, а также нежилые помещения. И вскоре после начала кризиса 2008-2009 годов, существенно сбившего цены на региональную недвижимость, стало очевидно, что инвестиционный проект переходит в категорию долгостроев. Одновременно у заказчика строительства начались финансовые сложности. «Инстройком-М» начала накапливать долги, что в конечном итоге привело к финансовой несостоятельности компании.

В борьбе за долги

О своих претензиях к должнику в рамках дела о банкротстве уже заявили несколько юридических лиц: ОАО «Банк «Финансовая Корпорация Открытие», с требованием на 1,5 млрд руб.; компания ООО «Волга Апартментс», заявившая претензии на большую часть  квартир  (325 из 360) и  парковочных мест (113 из 163). А инициатором банкротства стал еще один участник – кипрский офшор «Стенхай Лимитед» с требованием, превышающим 200 млн руб.

Оснований для исков и претензий к «Инстройком-М» за годы работы компании могло накопиться предостаточно, тем более что именно на нее оформлен земельный участок для строительства объекта и разрешение на строительство. Однако, по сведениям ИА «Стройсар», компания в нынешнем ее состоянии не может оплатить даже задолженность по текущим платежам. Кроме того, по решению арбитражного суда перед прежним генподрядчиком ООО «Генеральное подрядное строительно-монтажное управление 2» установлена задолженность в сумме 37 333 695,33 рубля. Также стоит отметить, что на объекте в настоящее время находятся и незаконно эксплуатируются новым генподрядчиком-заказчиком газовая котельная и пассажирский лифт – имущество, которое по решению Арбитражного суда г. Москвы подлежит истребованию и передаче прежнему генподрядчику ООО «Генеральное подрядное строительно-монтажное управление 2». Однако строители отказываются передавать чужое имущество, несмотря на вступившее в законную силу решение суда.

Кроме того, исходя из проектной документации и градостроительного плана земельного участка на объекте предусмотрено использование в качестве источника отопления газовой котельной.

Таким образом, невольно встает вопрос, как собирается выходить из этой непростой ситуации новый генподрядчик/заказчик, поскольку эксплуатация жилого дома невозможна без использования котельной. А сдать дом в эксплуатацию в отсутствие газовой котельной – невозможно.

Сколько подобных коллизий еще возникнет, предстоит установить в ходе судебных процедур. А пока главный вопрос: какими путями осуществляется финансирование завершения строительства? За счет чего финансируются услуги нового генподрядчика ООО «Строй-Менеджмент «Открытие», по достройке высотки? Весьма вероятно, что потенциальных покупателей квартир – участников долевого строительства вольно или невольно вводят в заблуждение, рассказывая им о скором вводе объекта в эксплуатацию. Но, учитывая, что компания-застройщик уже успела обанкротиться и судебные процедуры продолжаются, покупателей ждет не скорое вселение, а годы судов из-за попадания в «финансовую пирамиду» или в число обманутых дольщиков.

В этом ключе заявления со стороны нового подрядчика менеджмента «Строй-Менеджмент «Открытие» о скором завершении строительства и последующем поступлении на продажу юридически чистых квартир, могут быть излишне оптимистичными. Возможно, они отражают не столько сегодняшнее положение дел, сколько желания и устремления компании. Пока процесс банкротства не завершен и его итоги не утверждены судом,  ситуация может не раз измениться. Конкурсное производство открыто только в конце прошлого года (3 октября 2014 г.), а связанные с этим судебные процедуры могут растянуться на годы. 

Отметим, что итогом деятельности заказчика строительства «Инстройком-М» стала наиболее тяжелая стадия из всех предусмотренных ФЗ «О несостоятельности и банкротстве»  – конкурсное производство. Закон предусматривает разные механизмы вывода компании из сложной финансовой ситуации: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление и лишь в крайнем случае  (когда никакие другие меры не могут помочь) конкурсное производство. Эта процедура предусматривает приостановку всей деятельности должника и продажу его имущества с публичных торгов.

Из огня да в полымя

Также можно предположить, что комплекс проблем ЖСК «Елена»  не ограничивается лишь юридической плоскостью. Сложности могут возникнуть и с техническим состоянием инженерных сетей. Стройка ведется на протяжении 9 лет, за это время ход работ не раз приостанавливался. Но на время остановки работ  не было проведено консервации объекта, при отсутствии которой  закономерно и неизбежно разрушаются конструкции. Тем более что факты повреждения отдельных инженерных систем этой стройки даже были предметом рассмотрения в судебных инстанциях. По делу проводились экспертизы, в ходе которых было обнаружено, что  установленные на объекте воздуховоды начали гнить.

К более серьезным последствиям может привести отслаивающееся от металлических воздуховодов огнезащитное покрытие, что в пожароопасных ситуациях может привести к распространению дыма и огня внутри здания. Положение может усугубиться и тем, что местные огнеборцы просто не имеют опыта борьбы с пожарами в небоскребах и не обладают в достаточном количестве необходимой техникой для работы на такой высоте. Таким образом внешне привлекающий внимание объект может таить в себе существенные и опасные для будущих жильцов недостатки, о которых умалчивают застройщик и новый генподрядчик.

Человеческий фактор

Еще одной потенциальной проблемой рискуют стать новые собственники, а точнее их недисциплинированная часть. Поскольку квартиры в здании сдаются в свободной планировке, жильцы могут их ремонтировать по своему усмотрению, в рамках индивидуальных дизайн-проектов. А к нормам проектирования, ремонтов и перепланировок  с достаточным пиететом относится не каждый собственник. Случаются даже попытки самовольного внесения изменений  в несущие конструкции, а перенос стояков отопления и водоснабжения стал настоящим бичом новостроек. В случае высотных зданий вмешательства в инженерные сети могут привести к особенно критичным последствиям. И не каждый раз проблему можно оперативно установить.

Другой аспект, на который может повлиять человеческий фактор , – транспортная проблема, которая актуальна на Предмостовой площади уже сейчас. Пассажиропоток из Энгельса стабильно высок. Новый импульс для развития получил и поселок Затон. Участок бывшего судоремонтного завода может  быть отдан под многоэтажную застройку. И даже если там  высотность зданий ограничится 9-10 этажами, транспортный поток вырастет в разы. ЖК «Елена» может испытывать острый недостаток  парковочных мест.

Напомним, на первых трех этажах комплекса расположен паркинг на 163 машино-места. Иными словами, лишь половина жильцов сможет рассчитывать на собственную парковку. Люди будут вынуждены «драться» за места не близлежащих стоянках.

Туманное настоящее

Сегодня, с учетом сложностей в экономике и снижения спроса на жилье, конкуренция за покупателей осложнится еще сильнее. Граждане, приобретающие жилье, будут вкладывать ресурсы только в проверенные, понятные и привычные активы.

ЖК «Елена»  – это имиджевый, выдающийся, претенциозный проект, при вложении в который инвестор проявляет оригинальность и смелость, широту взглядов. Подобное поведения присуще скорее не рядовым гражданам, а предпринимателям. Коммерческие компании, ориентированные на премиальный сегмент рынка, стремятся заявить о себе, выбирая офис в подобном здании. А что касается обычных людей, пусть даже состоятельных, то число эксцентричных натур среди них не столь высоко. В обычной жизни успешные люди ценят надежность и комфорт, а не острые ощущения.

Но перепрофилировать жилой комплекс «Елена» под офисы (даже частично) будет нелегко. Хотя, как стало известно ИА «Стройсар», подобные предложения имели место. Один из коммерсантов даже предлагал разместить на верхних этажах высотки элитный ресторан или ночной клуб. Под проект родилось даже название «Стратосфера». Но обсуждение так и остановилось на теоретической фазе, коммерсанты посчитали, что согласование подобного объекта в жилом здании потребует сверхвысоких издержек.

Словом, пока ЖК «Елена» приносит девелоперам и инвесторам не прибыль, а проблемы. Очевидно, что ждать быстрого разрешения всех сложностей не приходится. Тем более что в секторе высотного строительства в Саратове традиционно и успешно работает известная региональная компания ЗАО «Шелдом». Но даже она воздерживается от возведения столь высоких зданий, предпочитая строения до 25 этажей.  Как оценивал нынешний рынок руководитель компании Байтемир Шамхалов в комментарии для ИА «Стройсар», спрос на новостройки сегодня совсем невысок.

Можно предположить, что инвестор, планирующий  вложения в ЖК «Елена» (и коммерсант, и частное лицо), должен иметь достаточно длинный горизонт планирования  – пять, десять и даже больше лет. А в настоящий момент это высокорискованная операция: незавершенное банкротство, исполнительные производства, вопросы по транспорту, перепланировкам, неясности с техническим состоянием и продолжающийся экономический кризис.

Так что проект, который изначально сулил большие прибыли, на поверку может принести существенные финансовые потери и разочарования.