Бесплатный сыр «Гермеса»

«Разлетающиеся» квартиры
Разумеется, самые дешевые квадратные метры были в домах, где строительство находилось на стадии котлована. Кроме того, «Гермес-строй» предлагал еще и немалые скидки по акции. 
Так, например, квартиры в строящемся доме на Огородной предлагались по 20 тыс. рублей за квадратный метр. После того как я проявил интерес к квартирам «Гермес-строя», на мой мобильный телефон обрушился шквал звонков от риэлторов этой конторы. Беседуя с риэлторами, я с удивлением обнаружил, что предложения риэлторов одной и той же конторы, одних и тех же квартир отличаются по цене. Позже, когда мне удалось поговорить с руководителем «Гермес-строя» Ириной Сергеевной, выяснилось, что к стоимости квартиры 20 тыс. руб. за кв. метр добавляются 2% за вступление в кооператив и 2% за риэлтерские услуги. Как мне было сказано - сотрудница, которая не оговаривает взнос за вступление в кооператив – просто новая работница, которая еще знает всех условий. Немного подивившись уровню компетенции риэлторов, которым поручают готовить сделки на сотни тысяч и миллионы рублей, я согласился на встречу.

Встреча с риэлтором Натальей и руководителем «Гермес-строя» Ириной Сергеевной была назначена в офисном центре «Арена». Наталья встретила меня и провела в офис с вывеской…турагентства. На стене за директорским креслом красовался огромный плакат с пальмами и пляжем, навевающий мысли о летнем отдыхе в экзотических морях, но никак о саратовских новостройках.
Разговор в офисе турфирмы открыл для меня много удивительного из области маркетинга по продаже новостроек. Так, например, мне было сказано, что акция 20 тыс. за кв. м действует только до 1 февраля (разговор состоялся 21 января) и распространяется только на квартиры расположенные на отдельных этажах. Аналогичные квартиры на серединных этажах стоят примерно на треть дороже. Зачем вообще нужна акция я так и не понял, ведь со слов Ирины Сергеевны квартиры и по 30 тыс. руб. за метр у них мгновенно «разлетятся». Вобщем, мне ненавязчиво давали понять, что надо хвататься за шанс, который мне выпал, второй раз такого счастья может не повториться. 

Забегая вперед скажу, что согласно сайту novosel-s.ru, спустя пару недель после заявленного окончания - 15 февраля акция еще продолжала действовать. Видимо, несмотря на оптимистичные ожидания Ирины Сергеевны не только квартиры по 30 тыс. руб. за кв. метр не разлетелись, но и по 20 тыс. встали. 
Впрочем, возможно акция и планировалась как долгосрочная, а объявляя мне сокращенные сроки риэлторы просто «трамбовали» клиента, стимулировали быстрее принять решение, пока не успел его обдумать. А подумать было над чем.

Обычно одинаковые квартиры в одном и том же доме на первом и последнем этажах стоят на 10% меньше прочих. Поэтому странно видеть на сайте novosel-s.ru, предложение квартиры площадью 35 кв. м на 7-м этаже за 700 тыс. и такой же квартиры на 4-м этаже за 1 млн. рублей. Если бы не моя уверенность в том, что меня не обманывали, что квартиры расходятся как горячие пирожки, я бы подумал, что расположив прейскуранте две столь контрастные цены на квартиры одной площади, риэлторы просто хотят соблазнить покупателей мнимой скидкой, а сами считают повышенную цену нереальной.

Утром деньги – вечером сделка

Но глядя на двух энергичных представительниц риэлтерского бизнеса я тогда таких мыслей не допускал. Более того, во мне поселилось чувство, что такой шанс упускать нельзя, надо брать. Я попросил проект договора. Договор, который предлагалось заключить предполагаемому пайщику с ЖК «Волга-1» весьма любопытный документ. К сожалению у меня нет возможности его обильно процитировать, как он того несомненно заслуживает, так как мне не дали с ним подробно ознакомиться. Ирина Сергеевна распечатав мне договор, заявила, что выносить его из офиса нельзя. На мой вопрос, могу ли я показать договор юристам, Ирина Сергеевна завила, что мой юрист может ознакомится с его содержанием в процессе заключения сделки. Кстати, чтобы назначить день сделки необходимо внести задаток.

Однако отдельные пункты договора заслуживают того, чтобы преодолеть режим секретности и процитировать их. Например: «В случае невозможности закончить строительство объекта в предполагаемый срок, кооператив уведомляет пайщика о продлении срока. В течении 14 дней пайщик должен прибыть в офис кооператива для подписания соглашения о продлении срока». У меня возник вопрос о том, как подписывать соглашение о продлении срока, если кооператив считает, что необходимо продлить срок строительства на полгода, а я согласен продлить на меньший срок. На что Ирина Сергеевна мне ответила, что в случае разногласия по срокам мне просто вернут мой пай. Известно, что по мере строительства квартиры дорожают и внося пай на нулевом цикле строительства я могу рассчитывать, что к концу стройки мой пай подорожает раза в полтора.

Попрощайтесь с паем
Однако при условиях, предлагаемых проектом такого договора, возникает широкое поле деятельности для недобросовестных застройщиков. Предположим, что застройщик соблазнив доверчивых пайщиков привлекательной ценой не строил, а направил вырученные средства на окончание других проектов. Потом, пайщику объявляют, что с квартирой надо подождать еще пару лет, а в случае несогласия ему просто вернут пай. Кстати 4 % (риэлтерские и взнос за вступление в кооператив) пайщик теряет все равно. То есть застройщик фактически может получить беспроцентный кредит за счет пайщика. Это, кстати, версия Ирины Сергеевны, я же в договоре вообще не нашел пункта о возврате пая. Правда у вас и без договора всегда имеется возможность подать иск. Но иск будет подан к кооперативу, который состоит из таких же пайщиков.

Вопрос о гарантиях сняла Ирина Сергеевна. Она дала совершенно четкие разъяснения, что гарантией своевременной сдачи дома является честное имя застройщика ЗАО «УМ-24». На мои возражения, что я буду заключать договор не с «УМ-24» а с ЖК «Волга», Ирина Сергеевна заявила, что ЖК «Волга», «Авиатор», «Радуга» (другие строящиеся дома, предлагаемые к продаже) –это «кооперативы внутри «УМ-24». Состоятельность «УМ-24» вообще не подлежит сомнению потому, что по словам Ирины Сергеевны «это один из лучших застройщиков города, на рынке уже 62 года». То есть по мнению руководителя риэлтерской конторы ЗАО «УМ-24» начал действовать на рынке недвижимости Саратова с 1954 года. То есть тогда, людей которые сейчас называют риэлторами, называли черными маклерами и привлекали к уголовной ответственности. Действительно стаж у нашего застройщика большой, тут не поспоришь.
Поговорив с риэлторами, располагающимися в офисе чужого турагенства, я начал наводить о них справки. Окончательным аргументом, в принятии решения стал тот факт, что по словам риэлторов из других агенств, риэлтор с приметами Натальи и ее номером мобильного телефона зовут Ирина Кабанова. Я не стал выяснять представляется ли Ирина Кабанова не своим именем или просто предала зачем-то сим-карту похожей на себя женщине. Заключать сделки через «Гермес-строй» мне расхотелось.

В обход закона

Следует отметить, что я оказался не одинок в нежелании сотрудничества с «Гермес-строй». Как мне сказали сами представительницы этой конторы, квартиры в кооперативах «Авиатор», «Радуга» и «Волга» нельзя приобрести с помощью ипотеки. Одним из условий выдачи ипотечного кредита является страхование объекта. Страховые компании отказываются страховать эти стройки, в том числе и от финансовых рисков.
Возможно дело в том, что эти ЖСК строятся в обход закона ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Этот закон был принят еще в 2004 году чтобы защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Те же кто отважился внести деньги за строящиеся квартиры в указанных ЖСК, возводимых ЗАО « УМ-24» являются не дольщиками, а пайщиками и не попадают под действие федерального закона. Можно предположить, что правление ЖСК состоит из лиц, аффилированных с застройщиком и они не станут инициировать исков в случае задержки строительства или незапланированного подорожания. Таким образом утверждать, что ЖСК возводимые УМ-24 совсем не застрахованы нельзя. Руководство ЗАО «УМ-24» точно застраховано от неприятностей в случае срыва условий договоров. А вот пайщики не застрахованы ничем. Даже для милиции будет непросто найти следы риэлторов, скрывающихся под чужим именем в конторе, существовавшей под чужой вывеской.

Закон «Об участии в долевом строительстве» обязывает застройщика страховать возможные риски и дает широкие возможности дольщикам по контролю за деятельностью застройщика на любом этапе строительства. Этим законом и пользуются застройщики, которые добросовестно выполняют условия договора. Собственно основное отличие надежного застройщика от прочих – это когда застройщик страхует от рисков дольщиков, а не себя. А вот пайщики - категория уязвимая, пайщик может оказаться один на один со своими проблемами практически в любой момент строительства. По сути, пай дает только одно - надежду, что когда-нибудь жилье будет построено. Гарантий не даст никто.