Непросчитанный алгоритм

Вопрос № 1: дворы

Региональная программа капремонта общего имущества в МКД включает в себя все этапы ремонтных работ общедомового имущества. По закону к нему относится не только дом и все, что находится в нем, но и прилегающий двор. При этом ремонт дворовых территорий в программу не включен. Жители Саратова уже не раз обращались в городскую администрацию с просьбой включить дворовые территории в реестр ремонтных работ.

«В перечень работ региональной программы капремонта МКД мы предлагаем внести ремонт дворовых территорий. Насчет этого были нарекания и от жителей, в том числе и на общих встречах с ними. К тому же администрация города считает это одной из серьезных проблем, которую необходимо решить. Пока решение не принято, а заключение от Министерства ЖКХ достаточно расплывчато. Нам предлагают дождаться результатов региональной программы капремонта хотя бы по итогам 2014 года», – подчеркивал замглавы администрации Дмитрий Федотов на внеочередном заседании постоянной комиссии по ЖКХ 16 сентября этого года.

На данный момент, по его словам, вопрос ремонта дворовых территорий в рамках программы капремонта рассматривает комиссия областной думы.  Ряд депутатов и саратовское правительство предложили дождаться начала работы областного фонда капремонта (в ноябре 2014 года), а дальше действовать по ситуации. «Первое, что необходимо ремонтировать, – дворовый проезд. По закону он является общедомовой частью, но при этом  ремонтировать его за счет взносов на капремонт нельзя. В этом случае предлагается собирать дополнительные деньги, помимо основного взноса», – объясняет Федотов.

Разрешить противоречие федерального законодательства, по которому в капремонт, рассчитанный на общедомовое имущество, нельзя включить ремонт дворовых проездов, по мнению Федотова,  можно путем составления дополнительных муниципальных и федеральных программ. Но если жители решат потратить деньги на эти цели в рамках капитального ремонта, то и такая возможность должна поощряться. К обсуждению этого вопроса и вынесению его на законодательный уровень депутаты облдумы вернуться в марте следующего года.

Вопрос № 2: хватит ли денег?          

Не менее интересен вопрос, хватит ли на заявленные цели взносов, размеры которых окончательно уже утверждены законом (с каждого жителя взимается плата в 6 руб. 33 коп за кв. метр общей площади). По мнению некоторых экспертов, этих денег не хватит даже на основной перечень работ.

«С учетом средств консолидированного бюджета и софинансирования собственников помещений общая сумма на проведение капитального ремонта в нашем регионе составляет 317 млн 971 тыс. рублей. На эти средства планируется отремонтировать 290 многоквартирных домов и 25 зданий на территории муниципальных образований. Это позволит повысить уровень условий жизни 42 тысяч человек», – рассказывал на заседании регионального правительства 25 сентября этого года министр строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрий Тепин.

 «Денег на спецсчете для капремонта не хватит, будут еще и займы. Сейчас для этого разрабатывается специальная программа», – отмечала начальник отдела эксплуатации жилфонда минстроя и ЖКХ Саратовской области Марина Цыганова 29 июля этого года во время круглого стола. 

 «Пока программы по кредитованию обсуждаются в Саратовской области вскользь, на глобальном уровне они еще не реализовываются. Примерные программы кредитования капремонта разработали два-три федеральных банка. Среди них в масштабах страны уже задействованы «Банк Москвы» и ВТБ24.  Все регионы сходятся в том, что это чревато большими процентами и короткими сроками», – пояснил нам глава фонда капитального ремонта общего имущества в МКД в Саратовской области Сергей Важнов.

По словам Сергея Сергеевича, никто не может дать и гарантии того, что размер взносов на капремонт не будет повышаться. И если смотреть на опыт других регионов, то минимальный размер взноса рассчитывается и устанавливается на несколько лет вперед, в течение которых сумма не изменяется. «В нашем регионе такую ситуацию предсказать сложно. Полномочия расчета минимального взноса лежит на плечах минстроя», – добавил он.

«На всех последних мероприятиях по теме капитального ремонта уже поднимался вопрос индексации, но он не решен. Правительство, депутаты обещают вернуться к нему после вступления программы в действие, когда начнется полноценная работа региональных операторов», – рассказала руководитель Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Саратовской области Нина Царева.

Вопрос № 3: долги

Наряду с отсутствием зафиксированной индексации возникает угроза возникновения крупных задолженностей жителей за капремонт по аналогии с долгами за коммунальные услуги. Так,  по состоянию на 30 августа текущего года долги населения за ЖК-услуги составили 3 млрд 234 млн 416 тыс. рублей, в том числе по Саратову – 1 млрд 494 млн 377 тыс. рублей.

«Ожидается, что так и будет. Гарантии защиты нет, а алгоритм решения данной проблемы еще не выработан. Пока разработаны лишь общие правила: подготовка исков о задолженности, судебная подготовка. Есть предложения более радикального характера. Например,  наказывать должников через конфискацию имущества. Сейчас это все рассматривают эксперты», – подтвердила опасения  Нина Царева.

Недовольство жильцов новостроек нововведением также косвенно указывает на возможные проблемы с платежами. «Дом, в котором я живу, совсем новый, капитальный ремонт здесь понадобится лет через 10. Если содержать его в должном порядке, то через 15. Я не вижу смысла вносить ту же ежемесячную сумму, что вносят жильцы, чьи дома находятся действительно в плачевном состоянии. Не могли бы хотя бы уменьшить эту плату», – возмущается одна из жительниц новостройки в пос. Солнечного Светлана Шихалова.

Сергей Важнов отмечает, что законодательство не делает никаких исключений для новостроек. Дом в любом случае должен набирать необходимую сумму, и не важно, когда она будет использована.

«В течение 8 месяцев после того, как новый МКД был сдан в эксплуатацию, собственники должны определиться с выбором счета, на который будут перечисляться взносы за капремонт. Это обязательное условие. Мы живем не одним днем, и такой расклад с обязательными взносами вполне справедлив», – подтверждает его слова председатель Общественной палаты Александр Ландо.

Кроме того, общественники предлагают добавить в 169-ю статью ЖК РФ новый пункт, согласно которому  владельцы спецсчета недавно сданной в эксплуатацию новостройки  по решению общего собрания собственников помещений  многоквартирного дома начинают сбор средств на капитальный ремонт по истечении 1-5 лет после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию».

Вопрос № 4: какой счет выбрать?

На протяжении разработки и ввода программы в действие одним из самых главных вопросов оставался выбор между специальным «индивидуальным счетом и общим котлом.

18 сентября 2014 года в рамках региональной программы капитального ремонта  был объявлен открытый конкурс по отбору кредитной организации для открытия счета как регионального оператора, так и спецсчетов.

 «Между спецсчетом и общим котлом есть две огромные разницы. Спецсчет открыт конкретно на один дом, он открывается в центральных банках, которые аккредитованы и находятся под защитой государства, поэтому безопасность денег как таковая гарантирована. В плане общего котла ответственность за все действия регионального оператора несут региональные власти», – пояснил директор ООО «УК Волжская» Михаил Жуковский.

Эксперты полагают, что сам дом может быть пояснением, какой же счет выбрать его жильцам. «Если многоквартирный дом находится в хорошем состоянии, то наиболее выгодным для него вариантом будет служить спецсчет. Для несостоятельного МКД – так называемый счет общего котла, потому что собственников таких домов очень сложно  скооперировать на общих собрания. В таких случаях сложно накопить средства, выбрать оператора и пр. Общий котел позволяет решить все вопросы посредством юридических лиц, а не самих собственников», – объяснила начальник ГЖИ Саратовской области Юлия Абрамова.

В этом случае, даже если управляющая организация будет признана банкротом, счет останется в безопасности. Не возникнет никакого риска: в программе участвуют известные центральные банки, и филиалы многих из них действуют в Саратове.

 «От инфляции никто и ничто не застраховано. Однако,  если что-то случится, то, думаю, все будет пересчитано. К тому же более инициативные собственники будут заинтересованы в том, чтобы накопленные деньги сразу шли в дело, а не лежали просто так. Тогда и от инфляции можно будет спастись», – считает Михаил Жуковский.

А пока, в один голос уверяют эксперты, собственникам остается открыть счет и дождаться первых результатов региональной программы.

Материал опубликован в газете «Стройсар» от 10.10.2014.