«Таунхаос» в Саратове

Дело №1

Пожалуй, самым громким скандалом, в центре внимания которого оказалась малоэтажка, стало судебное разбирательство вокруг домов в Волжском районе Саратова по адресу: ул. Питерская, 16 и 16А. Суть дела заключалась в том, что в зоне Ж-4 (зона малоэтажной жилой застройки усадебного типа) вместо таунхаусов на одну семьи с этажностью не выше трех этажей были возведены многоквартирные дома, которые там строить запрещено. Инициатором разбирательства стали жители близлежащих коттеджей. Их возмутил тот факт, что изначально они покупали землю в микрорайоне, где априори невозможно строительство многоквартирных домов, это прямо запрещено «Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов». «Строительство в зоне индивидуальной жилой застройки многоквартирных домов, в которых уже проживают 25 человек и будут еще проживать около сотни человек, нарушает наше право на благоприятную среду обитания (индивидуальную, тихую, спокойную, без активного людского потока и автомобильного движения, загазованности, необходимости вложения дополнительных средств в содержание дорожного полотна по улице им. Б.Ф. Андреева и улице Алых Роз, тротуары, зеленые насаждения)», - говорится в публикации от 26 мая 2013 г. на сайте Северо-Западного Правового Центра проекта «Человек и закон».
И в конечном итоге Закон оказался на их стороне. Жильцы многоквартирных домов были вынуждены их покинуть. Дома до сих пор не снесены. И сделать это пока – видимо, на радость бывшим жильцам – невозможно. Дома, как бы странно это ни звучало, являются вещдоками по уголовному делу в отношении их объявленного в международный розыск застройщика. В настоящий момент дело приостановлено. 

Пока дома не демонтированы, есть шанс их сохранить, узаконить. По инициативе министерства строительства и ЖКХ Саратовской области администрация города «рассматривает возможность перевода земельного участка, занимаемого определенными под снос домами №№ 16 и 16 «А» по ул. Питерской, из территориальной зоны Ж-4 (зона малоэтажной жилой застройки усадебного типа) в зону Ж-2 (зона многоквартирной среднеэтажной жилой застройки). Данный вопрос рассматривается на заседании комиссии по вопросам землепользования и застройки муниципального образования». Но решение по этому вопросу до сих пор не принято.

К слову, в 2015 году «Четвертая власть» сообщала, что к махинациям с таунхаусами на Питерской мог быть причастен депутат городской думы Андрей Иващенко.

Одна из жительниц домов, которая, якобы действовала в паре с застройщиком, пыталась убедить собственников, что некий депутат Иващенко за поощрение в 3-5 млн руб. сможет посодействовать войти им в состав собственников ООО «Жилкомплекс». Женщина получила 2,8 млн руб., однако потерпевшие остались ни с чем.

Сообщалось также, что застойщик продал «Жилкомплексу» все хозяйственные постройки, системы отопления, водоснабжения, канализации и здания. В это же время ООО взяло два кредита на 10 млн руб. Одним из кредиторов называлось ООО «Региональное изыскательское маркшейдерское предприятие «Геопроект»,  учредителем и директором которого является Андрей Иващенко.

Причастность народного избранника к этим сделкам провеялась, однако результаты проверок общественности до сих пор не известны.

Дело №2

Еще один скандал связан со строительством многоквартирных домов на ул. Маркина на пяти участках, предназначенных под ИЖС. Напомним, в 2014 году прокуратура Заводского района Саратова совместно с управлением государственного строительного надзора министерства во время рейда по выявлению самовольного строительства обнаружила 15 незаконных малоэтажек на землях, предназначенных под индивидуальное жилье. Надзорное ведомство призывало саратовцев воздержаться от покупки квартир в этих домах. И, на то момент, «пострадавших» зарегистрировано не было.
Иск в Заводской районный суд о признании этих домов самовольными строениями, об их сносе, признании отсутствующим права общей долевой собственности подавала администрация Саратова. Ответчиками по делу проходили владельцы земли Сергей и Артем Коноваловы – отец и сын. Саратовские СМИ называли их индивидуальными предпринимателями, ведущими бизнес в сфере розничной торговли в Ершове. Администрация Саратова это дело хитроумным предпринимателям проиграла, что лишний раз подтвердила апелляционная инстанция в лице Саратовского областного суда определением от 15 сентября 2015 года. 

«Судами при рассмотрении заявленных требований и вынесении судебных актов со ссылкой на проведенную судебную экспертизу указано, что спорные объекты не являются многоквартирными жилыми домами, определить, соответствуют ли жилые дома санитарным, градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, создают ли угрозу жизни и здоровью, не представляется возможным в связи с незавершенностью строительством объектов», - сообщает замглавы администрации Саратова по градостроительству и архитектуре Андрей Гнусин в ответ на запрос ИА «Стройсар». Кроме того, не представлялось возможным определить назначение внутренних помещений жилых домов, а также предназначение помещений для проживания одной или нескольких семей, говорится в обосновании судебного решения.

Как рассказал один из участников процесса, строители быстренько заделали «лишние» двери, и таунхаусы превратились в коттеджи.

Дело №3.

В том же письме в передачу «Человек и закон» от 2013 года был упомянут будущий фигурант уголовного дела, которое сейчас рассматривается во Фрунзенском районном суде Саратова. Сергей Геннадьевич Рахунок обвиняется в мошенничестве, покушении на мошенничество и незаконной предпринимательской деятельности, уточнил ст. помощник прокурора Саратова Андрей Склемин. По версии следствия, он продал три жилых помещения в многоквартирном доме по 1-му Питерскому пр. (тот же самый «элитный» микрорайона Волжского района, жители которого не хотят соседствовать с «муравейниками» в виде многоквартирных домов), который по закону не может быть многоквартирным, поскольку выстроен на участке, предназначенном под ИЖС. Сумма ущерба, которую понесли потерпевшие, составляет порядка 6 млн руб.  Кроме того, подсудимый пытался продать еще одну квартиру, однако покупатель вовремя узнал, что это имущество находится под арестом в рамках указанного уголовного дела, и отказался от сделки. При этом фигурант уголовного дела уговаривал его совершить покупку, настаивая, что судебные разбирательства пройдут, и недвижимость будет узаконена.
По имеющейся информации, земельный участок, о котором идет речь, также был оформлен в собственность с нарушениями. Подсудимый оформил его на жену на льготных условиях. В администрацию Саратова были предоставлены документы, согласно которым на указанном участке был возведен дом на одного хозяина. В связи с этим, право собственности на землю оформлялось на льготных условиях – за смехотворную сумму в 21 тыс. руб. при рыночной стоимости данной земли свыше 1 млн руб. По факту же на участке был выстроен только один этаж, к которому, после всех документальных формальностей, никто не мешал пристроить еще несколько, и сделать дом многоквартирным.

Вероятно, хитроумный застройщик рассчитывал на то, что в дальнейшем, в случае необходимости, жилье удастся узаконить, поменяв разрешенный вид использования земли. Т.е. будет поведена процедура, с помощью которой сейчас пытаются решить вопрос с многоэтажками на Питерской.

На фото, сделанном в 2013 г., указанный дом отлично видно - четыре этажа, красная крыша, бело-красные стены. К слову, стоение зеленоватого цвета на пееднем плане тоже явно не на одного хозяина.

Самостроя не выявлено

Скандалы ли, связанные с возведением малоэтажного жилья, экономический ли кризис, однако темпы возведения таунхаусов в Саратовской области в 2015-2016 гг., если верить статистике, замедлились:

в 2015 году было введено в действие на территории области 34,6 тыс. кв. м. малоэтажного многоквартирного жилья, в том числе в Саратове – 24,3 тыс. кв. м.;

в январе-июле 2016 года (т.е. за 7 мес.) введено в действие на территории области 11,8 тыс. кв. м. малоэтажного многоквартирного жилья, в т.ч. в Саратове – 6,2 тыс. кв. м. Видно, что эти данные меньше, чем показатели за январь – июнь 2015 года, и вряд ли строительная отрасль за оставшиеся 5 мес. сделает гигантский скачок в этом направлении. 

Также отметим, что растет процент возводимого малоэтажного жилья эконом-класса: в 2014 году было введено 74,6% экономичных таунхаусов от общего объема введенного малоэтажного многоквартирного жилья, в 2015 году – 68,9%, за январь-июль 2016 года – 94,7%.

Что касается выявления фактов возведения многоквартирного жилья на землях, предназначенных под ИЖС, то в ответе министерства строительства и ЖКХ области за подписью заместителя по государственному строительному надзору Виталия Шепелева на запрос редакции ИА «Стройсар» говорится следующее:

«Министерство как орган, уполномоченный на осуществление регионального государственного строительного надзора, в соответствии со статьями 49 и 54 Градостроительного Кодекса РФ не обладает полномочиями по надзору за строительством индивидуальных жилых домов, многоквартирных жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, а также состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре. Однако управление государственного строительного надзора министерства совместно с прокуратурой последние два года проводит рейды по выявлению фактов самовольного строительства, в том числе и на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. За это время фактов строительства многоквартирных домов на участках, предназначенных под ИЖС, не выявлено».

Отметим, что все три уголовных дела, связанные с малоэтажкой, с точки зрения потенциального покупателя, закончились ничем: в одном случае суд встал на сторону ответчиков, в другом потенциальный ответчик просто сбежал, а третье находится на рассмотрении, и о его перспективах никто пока рассуждать не берется.

Причины такой тенденции в сфере малоэтажного строительства могут крыться как в бездействии, лени, разгильдяйстве отдельных чиновников и работников контролирующих органов, которые не проверяют соответствие строящегося объекта проектной документации, так и в пробелах в законодательстве. Предлагаем чиновникам подумать и разобраться с этим вопросом. В противном случае проблему незаконных «таунхаусов» город не решит.

Правоохранительным органам предстоит выяснить, чей интерес стоит за нарушением правил застройки, от которых уже сейчас пострадали сотни саратовцев и преграды для подобных действий до сих пор не существует.