Управление многоквартирными домами. Вопросы собственности

Содержание здания – это полный комплекс услуг по управлению и эксплуатации здания; расходы на оказание такого комплекса услуг. Здесь и далее под управлением мы будем подразумевать финансовую и организационную деятельность, под эксплуатацией – производственную (техническое обслуживание + клининг). Такой подход полностью оправдан типовым бюджетом МКД и не только.

Таким образом, управление домом – это, в основном, управление общим имуществом, общей долевой собственностью. Кровлю, подвал, лифты, территорию и прочее надо содержать, а для этого нужны специалисты, договоры с подрядчиками, инструменты и материалы. Любое предприятие, любая организация начинается с решения финансовых вопросов. Потому и основная часть управления – это бухгалтерия, начисления, банкинг, выплаты зарплаты сотрудникам и договорных сумм подрядчикам. Общие затраты по дому распределяются по квартирам (собственникам и нанимателям), пропорционально площади помещения и отражаются в строке платежного документа – «Содержание и ремонт общего имущества». Кроме этого, в счете за жилье присутствуют платежи за потребленные коммунальные услуги (тепло, вода), за оказанные дополнительные (домофон, ТВ) и прочие услуги.

Основной обязанностью собственника является оплата всех оказанных услуг. Статья 210 Гражданского кодекса лаконична и бесспорна: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором». Ей вторит и п.3 ст. 30 Жилищного кодекса (ЖК): «Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и … общего имущества …». Свое помещение каждый собственник поддерживает в надлежащем состоянии самостоятельно и это тоже – основная обязанность владельца квартиры. Наниматель (пользователь неприватизированной квартиры) имеет фактически те же обязанности, но они уже предъявляются ему от имени собственника по договору найма.

Кроме обязанностей собственники имеют и права, среди которых основные – права пользования и право распоряжения жилым помещением. Наниматели права распоряжаться квартирой (продать, заложить и т.п.) не имеют. В случае прекращения нанимателем прав пользования (нарушение обязанностей нанимателя, прекращение действия договора аренды) он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Эти различия между собственником и нанимателем квартиры являются определяющими для принятия решения о приватизации жилья. Кстати говоря, советую поторопиться с таким решением – в октябре председатель наблюдательного совета Фонда ЖКХ Степашин заверил, что скорее всего очередного продления срока приватизации (1 марта 2015 г.) не будет.

Еще одним важным правом собственника помещения необходимо назвать его право участвовать в управлении домом. Минимально такое право реализуется через участие в общем собрании собственников помещений (ОС СП) МКД. Понятно, что общим имуществом коллективно управлять можно только посредством решений ОС СП, а оперативное управление можно поручить доверенному лицу, чаще всего таковым является управляющая организация. Но самые важные решения, такие как: размещение рекламы на доме, аренда подвала и даже тариф на содержание МКД принимаются только на общем собрании.

На последнем надо остановиться подробнее. Далеко не все понимают, что собственники (не наниматели и не пользователи) жилья вправе полностью распоряжаться своим имуществом, в том числе и определять - сколько платить за его содержание. Благодаря исторически сложившемуся менталитету наши граждане полагают, что тариф на содержание устанавливается гос. органами, но на самом деле это относится только к тарифам на коммунальные услуги – свет, газ, вода, тепло. Только если собственники не приняли какого-либо решения по тарифу на содержание, вступает в силу положение ст. 156 ЖК и тогда применяется муниципальный тариф. Это, на мой взгляд, хотя отчасти и социально оправданная, но совершенно не рыночная норма. Как результат, имеет место малозаконное, но объективно вынужденное перераспределение управляющими компаниями платежей от домов крепких, современных в пользу ветхих, стоимость содержания которых намного выше. Этим  обстоятельством (хотя и не только им) можно объяснить стремление владельцев новостроек на создание ТСЖ в своем доме. Только такое объединение собственников может дать полную гарантию, что деньги вашего дома не уйдут в другой адрес. Более того, нередки случаи, когда участники ТСЖ, вложившись финансово на первом этапе своего существования (дополнительные 30-50% к тарифу) и приведя свой дом в порядок, в дальнейшем могли безболезненно снижать тариф и даже ниже планки муниципального! Состояние дома при этом вызывало невольную зависть соседей, живущих по старинке, как при социализме.

Но чудес не бывает, в любом случае продвинутые собственники проходят через довольно непростые и порой даже болезненные процедуры: созыв общего собрания (в строгом соответствии с нормами ЖК), создание в доме команды энтузиастов, регистрация ТСЖ, выборы Правления и председателя, дополнительные вложения в имущество дома (ремонт кровли, замена лифтов, установка приборов учета, благоустройство, ограждение территории), налаживание работ по каждодневной эксплуатации. Да и потом еще великое множество проблем возникает - больших и маленьких. Скучно не бывает, но результат радует и позволяет гордиться своим домом! Кроме морального удовлетворения и повышения качества жизни не надо забывать и о повышающейся капитализации дома в целом и каждой квартиры в частности. Объявления типа «куплю квартиру в этом доме» не заставляют себя ждать. Даже умеренные вложения, направленные на нужды дома, окупаются сторицей!