ДДТ в Саратове

Целина

На данный момент доходных домов на территории Саратовской области вообще нет. Более того, их никто не строит и даже не собирается строить. Справедливости ради стоит отметить, что общероссийская практика тоже не слишком впечатляет. Даже в столице их не более десятка, и предназначены они лишь для временного проживания людей, способных заплатить за месяц от 70 до 360 тысяч рублей. Доступных же доходных домов, в которых работающий студент, молодой специалист или любой другой человек может без проблем снять жилье на несколько и даже много лет, вообще нет. Почему современные доходные дома появляются только в сегменте элитного жилья? Ответ очевиден: застройщики уверены, что за разумное время смогут окупиться только дорогие квартиры. Клиенты, в основном командированные иностранцы, находятся, но в очереди, конечно, не стоят.

Спрос на съемное жилье эконом-класса в сотни и тысячи раз выше, но срок окупаемости такого проекта из-за низких цен, разумеется, возрастет. Частных застройщиков, в памяти которых свежи всевозможные экономические потрясения, это не устраивает — они не хотят рисковать, замораживая деньги на длительный срок. И с кем бы из застройщиков или риелторов я ни говорил на эту тему, в ответ было лишь изумленное: «А зачем?!» По их мнению, аренда квартир прекрасно прижилась на вторичном рынке жилья.

Что же касается доходных домов эконом-класса (то есть с доступной для большинства саратовцев ежемесячной арендной платой), то срок их окупаемости слишком велик (от 12 до 15 лет). Гораздо выгоднее строить жилье под продажу. «Судите сами, — говорит директор Бюро недвижимости Smolyakoff Виталий Смоляков, — доходность от аренды квартир составляет максимум 5% в год. Никто не желает у нас работать с «длинными» деньгами. Здесь целый ряд причин. Это и финансовые риски (ни для кого не секрет, что экономическая ситуация в стране в целом и в Саратовской области в частности до сих пор стабильностью похвастаться не может), и ментальность наших бизнесменов, которые привыкли рассчитывать не на стабильную прибыль, а на сверхприбыль, причем максимально быструю».

Одни хлопоты

Ментальность и риски — разумеется, это серьезно. Но как быть с теми многочисленными квадратными метрами в новостройках, которые сегодня вынужденно простаивают в ожидании покупателя, а он, возможно, придет еще нескоро? Не проще ли на это время сдавать их в аренду? В теории — да. А вот на практике... Прежде всего, не стоит забывать, что большая часть саратовских квартир эконом-класса в новостройках — это голые стены, без всякой отделки. И наверняка ни одному потенциальному арендатору не придет в голову снимать такое жилье. Делать же в них ремонт (пусть даже самый скромный) застройщику также невыгодно, потому что это влечет за собой дополнительные затраты, которые в дальнейшем тоже придется «отбивать». Кроме того, арендодатель должен брать на себя обязанность по взаимоотношениям с компаниями, которые управляют домом. Это тоже лишние хлопоты.
Не стоит также сбрасывать со счетов тот факт, что арендатор арендатору рознь. И если один будет платить за квартиру аккуратно и содержать ее в чистоте и порядке, то другой может все делать с точностью до наоборот. Создаст такой гражданин в снятом жилье притон, зальет соседей или устроит пожар. Ведь все эти проблемы лягут на арендодателя. Вы, конечно, можете мне возразить, что такие же риски испытывает огромное количество тех, кто сдает жилье на вторичном рынке. Все так. Но, во-первых, эти люди в большинстве своем не инвесторы, а просто владельцы квартир. Во-вторых, отследить ситуацию с одним, двумя, тремя клиентами гораздо проще, чем с сотнями. И, наконец, большая часть вторичного жилья сдается «втемную», то есть без уплаты налогов. А у крупного первичного арендодателя этот фокус вряд ли пройдет.

Таким образом, единственно возможный вариант — строительство доходных домов в чистом виде. Но, как было сказано выше, сегодня саратовского частного инвестора они не привлекают. Риелторы и консультанты в сфере недвижимости рассказывают, что время от времени к ним все же обращаются клиенты с просьбой проконсультировать относительно перспективности вложений в этот сегмент бизнеса. Но дальше пока дело не идет. Судя по всему, перспективы не впечатляют. «В принципе, — считает Виталий Смоляков, — вложение средств в доходные дома могло бы быть интересно пенсионным фондам. Ведь для развития их бизнеса важна не только и не столько доходность (особенно быстрая), сколько надежность и стабильность инвестиций. А доходные дома в этом смысле весьма надежны и при грамотном управлении требуют капитального ремонта гораздо реже, чем объекты торговой или офисной недвижимости...» Но пока такого прецедента создано не было. Во всяком случае в Саратовской области.

Прорыв на государственном фронте?

А что же государственные заказчики? Ведь целью их деятельности не может быть только максимальная прибыль. И кажется, что строительство подобных доходных домов поможет решить сразу несколько проблем. Во-первых, нуждающиеся граждане получат пусть не свое, но доступное современное жилье. Оно послужит своеобразным «буфером» между спросом и предложением на рынке недвижимости, способным снизить рост цен. Во-вторых, доходные дома смогут успешно конкурировать с огромной армией частных квартирных хозяев, сдающих жилье внаем. Это выведет из тени огромные денежные потоки и, возможно, даже явится стимулом для продажи квартировладельцами «лишнего» жилья, используемого под сдачу, что приведет к увеличению предложения и опять же затормозит рост цен.

Финансово-хозяйственные риски, которые неизбежно возникнут при выходе государства и муниципалитетов на рынок аренды жилых помещений, могут успешно регулироваться изменением цен и условий сдачи квартир. Кроме того, запуск проекта по созданию таких доходных домов не требует глобальных решений в масштабах всей страны. Все тонкости вполне можно «обкатать» в рамках небольших экспериментальных площадок. Увы и ах, но Саратовский регион явно не спешит стать такой площадкой. Несмотря на то что недавно областной министр строительства и ЖКХ Дмитрий Тепин сделал довольно оптимистичное заявление относительно возможного скорого появления у нас первых доходных домов. Но при этом предусмотрительно оговорился: «Самое главное условие, чтобы такие дома появились, – стоимость аренды в них должна быть ниже стоимости ипотеки. Иначе получается абсурдная ситуация, когда люди будут платить столько же, сколько ежемесячно по ипотеке. Для того чтобы цена была ниже, земельные участки застройщикам должны передаваться на безвозмездной основе. Подключение к системам жизнеобеспечения  – по минимальным затратам или с помощью субсидирования. Кроме того, банковские ставки должны быть снижены до минимума. Мы думаем, что такие дома вскоре появятся в городе. Работу мы ведем».

Верим, Дмитрий Валентинович, что ведете. Вот только насколько успешно, так и осталось не ясным. Тем более, как говорится, не вы первые. Еще при Павле Ипатове в Саратов приезжали москвичи из Национального агентства жилищных фондов социального и коммерческого найма,  Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и Ассоциации ипотечных компаний. Они предлагали саратовцам внедрять систему доходных домов, ссылаясь на опыт других российских регионов, в частности Калуги и Новосибирска.  Суть предложенной ими схемы сводилась к следующему. АИЖК предоставляет некой компании целевой кредит на приобретение доходного дома на срок до 20 лет. При этом компания должна быть специально создана для работы только с доходными домами. На кредит от АИЖК компания выкупает у застройщика дом целиком и по заранее оговоренной цене. И после этого сдает приобретенные квартиры гражданам. Расчет спроса на арендные квартиры опирался на потребность предприятий и организаций приглашать на работу сотрудников из других регионов. Но саратовских застройщиков эта идея не вдохновила. Судя по всему, не вдохновляет и до сих пор.

Революция сверху

Но разговоры, тем не менее, по-прежнему ведутся. И год от года все активнее. Причем все чаще об этом речь заводит власть. Более того, в этом году планируется закончить работу над федеральным законом о некоммерческом жилом фонде. Главный упор в этом документе делается именно на доходные дома и возможность льготной аренды по ценам в несколько раз ниже рыночных.

Однако то, о чем говорят чиновники, имеет мало общего с настоящими доходными домами. Речь идет о некоммерческом жилом фонде, где смогут снимать квартиры льготники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. По сути, мы имеем дела с теми же госпрограммами (жилье – военным, детям-сиротам, жителям аварийных домов и т.п.), но уже под другим соусом. Выглядит, конечно, благородно со стороны государства: выбросить на рынок бюджетные средства, отбить которые удастся только через много лет. Правда пока не ясно, за чей именно счет будет этот банкет: возьмет ли на себя такую нагрузку федеральный бюджет или все опять спустят на места. И не закончится ли все опять пустыми разговорами? Ведь мало принять красивый закон, нужно еще найти средства для его реализации. А с ними сегодня, как известно, очень туго.

И все же логика в действиях властей присутствует. Во-первых, в отличие от обычной госхалявы, когда людям просто дарили квартиры, здесь с них хотя бы что-то государство поимеет взамен.

Во-вторых, сегодня в Министерстве регионального развития РФ не исключают, что в определенный момент в стране начнется деприватизация жилья. Особенно реальным это видится в том случае, если будут пересмотрены ставки налога на недвижимость. Когда люди увидят, что проще арендовать квартиру, а не быть ее собственником, они сами запросятся в арендаторы.

И, в-третьих, по прогнозу Минрегиона, к 2015 году ситуация на первичном рынке жилья существенно изменится. Все покупатели, которые могут себе позволить купить такое жилье, удовлетворят свой спрос. Поэтому, если строительная компания захочет продолжать свой бизнес в новых условиях рынка, ей придется переориентироваться именно на доступное для граждан арендное социальное жилье.

А еще говорят, что до федеральных властей, наконец, дошло, как много денег идет мимо них. Ведь на самом деле рынок арендного жилья в нашей стране существует. Но сам по себе, без всякого контроля со стороны государства, в том числе и без налогового.

Бизнес-скепсис

Но пока рассуждения о всевозможных формах государственно-частного партнерства в секторе доходных домов бизнес (во всяком случае саратовский) по-прежнему воспринимает скептически. «Думаю, что все эти разговоры о ГЧП по строительству доходных домов вряд ли приведут к чему-либо серьезному, – считает Виталий Смоляков. – Это чисто коммерческий проект в бизнес-сегменте, что доказывает практика развитых стран. Ведь, понимаете, мало построить доходный дом, владелец должен им еще и управлять, либо привлекать профессионального управляющего. Однако обслуживание доходного дома существенно отличается от привычного нам образца. Оно специфическое и трудоемкое, и не только в домах элитного класса, но и в более «скромных». Для этого необходимы профессиональные управляющие компании. Я имею в виду не те УК, которые сегодня обслуживают большую часть нашего жилфонда и занимаются, по сути, технической эксплуатацией. То есть это коммунальные и номинально (чаще всего именно так) жилищные услуги.

А дело цивилизованной управляющей компании – заботиться не только об исправном отоплении или элементарной уборке прилегающей территории. В ее обязанности включается несколько позиций: от уборки и текущей финансовой отчетности до плановых ремонтов и нештатных ситуаций. Кроме того, УК должна заботиться об имидже, марке своего дома, стремиться повышать его рыночную стоимость, поскольку и их доход является частью прибыли, создаваемой зданием. От государства, на мой взгляд, и граждане, и бизнес вправе ждать другого. А именно: изменений в законодательстве, которые создали бы благоприятные условия для развития строительной отрасли и способствовали бы в конечном счете серьезному снижению цен на жилье (особенно это касается сектора эконом-класса). Другая прямая задача власти – создание необходимой для комфортного проживания инфраструктуры (дороги, общественный транспорт, коммунальные сети, школы, больницы и т. д.)».

***

И все же, на мой взгляд, несмотря ни на какие разумные возражения, несмотря ни на какие коммерческие риски, сегодня государственные структуры обязаны хотя бы стремиться к тому, чтобы любыми возможными способами снять социальную напряженность (а что может быть для власти важнее?). Доходные дома с упором на бюджетное финансирование, на мой взгляд, – именно тот самый способ. А форму взаимодействия с бизнесом, форму эксплуатации  таких строений и т.д. все же можно найти. Было бы желание.