Может ли УК делать перепланировку нежилых помещений?

Отвечает юрист ИА «Стройсар», директор юридической компании ООО «Рубикон» Юлия Гладкая:

— Уважаемая, Виолетта,

В данном случае речь идет сразу о нескольких нарушениях прав и законных интересов собственников, а именно: 1. незаконное изъятие общедомового имущества у собственников. В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»- В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Изменение порядка пользования общедомовым имуществом, а равно использование его в коммерческих целях (например сдача в аренду, в  целях размещения любого рода рекламных конструкций либо дополнительного оборудования) производится только  на основании соответствующего  решения общего собрания собственников помещений (проведенного в порядке ст.ст. 45-48 ЖК РФ) и принятого большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Отчуждение общего имущества собственников возможно только при наличии 100% голосов собственников.

 Собственники помещений, в соответствии с нормами ЖК РФ вправе принять решение и определить порядок использования общедомового имущества, определить условия и порядок заключения договоров, определить порядок расходования полученных таким образом дополнительных денежных средств (п.п. 3; 3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Например такой дополнительный доход управляющая компания по решению собственников может  учитывать в рамках экономического обоснования тарифов на жилищные услуги (содержание жилья, текущий ремонт).

2. произведена перепланировка общего имущества. Законодатель подробно раскрывает понятие и порядок перепланировки жилых/нежилых помещений, однако считаю что данные положения вполне применимы к понятию общедомового имущества, поскольку многоквартирный дом, также как и квартира имеет технический паспорт, проектную документацию.  Согласно п.2. ст.25 ЖК РФ  Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Согласно п.1.7.1 ПиН перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.  Переустройство и перепланировку жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Согласно ст.26 ЖК РФ: «1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения».

По данному факту вы можете  обращаться в ГЖИ и орган местного самоуправления с требованием провести выездную инспекцию и обязать виновное лицо привести общедомовое имущество в первоначальное состояние; органы прокуратуры о самоуправстве виновных лиц и привлечении их к административной ответственности; можете обратиться в суд.