«Неразрушимый» спор, или Судьба многоэтажной парковки

Этот выдающийся судебный процесс посвящен судьбе торгового центра «Манеж». Уже есть решение о сносе значительной части здания, но суд пришел к выводу, что исполнить акт сейчас невозможно.

Корреспондент ИА «Стройсар» попытался предположить, чем может закончиться этот многолетний спор.

Фактор власти

Собственники «Манежа» (Саратов, пр.Кирова, 27) с переменным успехом ведут споры о судьбе земельных участков и строений, окружающих ТЦ, с 2006 года. Одной из первых претензий к коммерсантам предъявила компания «Верго-С». Оспаривались права на земельный участок, на котором тогда шли строительные работы. Претензии были и у других соседей торгового центра. Судебные разбирательства продолжались на протяжении трех лет. Но владельцу земли под торговыми площадями Виктору Бахотскому удалось тогда доказать в суде свою правоту.

Однако несколько лет назад оппонентам владельцев ТЦ «Манеж» удалось изменить соотношение сил. Произошло это, когда истцом по делу выступила администрация Саратова. На ее сторону встали ООО «Предприятие ММ», ООО «Магазин № 10 «Часы», ООО «Верго-С», ИП Ефимова, а также ряд физических лиц – собственников помещений неподалеку от ТЦ.

На сторону ответчика, помимо Виктора Бахотского, привлекли еще четыре компании: ООО «Полиграфист», ООО «Порт № 2», ООО «Промторг № 27» и ООО «Пикасса».

А через некоторое время в качестве самостоятельных участников к процессу подключился комитет по архитектуре МО «Город Саратов» и министерство культуры (в лице подразделения, отвечающего за сохранение памятников культурного наследия).

В заявленном  судебном иске Администрация МО «Город Саратов», а также ряд частных взыскателей добивались сноса части ТЦ, а именно двух корпусов торгового комплекса «Манеж» под литерами С и D. Они представляют собой два объекта незавершенного строительства: дополнительный корпус и многоэтажную парковку.  Это здания, построенные в глубине квартала между проспектом Кирова и улицей Дзержинского.

Итак, на последнем заседании 12-го Апелляционного арбитража судебный состав выслушал все стороны и даже удалился для принятия решения по делу, но затем неожиданно для всех наблюдателей завершил заседание не решением спора по существу, а очередной паузой в процессе.

Время вспять

Примечательно, что пауз в процессе было уже предостаточно. Само разбирательство с участием городской администрации тянется с 2010 года. Но уже с 14 сентября 2011-го решением Арбитражного суда Саратовской области эти строения (корпуса C и D) признаны самовольной постройкой. Но так и не снесены. Причина в том, что на том процессе судом было отказано в сносе объектов. Судьи посчитали, что во время разбора дополнительного корпуса и паркинга может быть причинен ущерб памятникам архитектуры, расположенным по адресу: проспект Кирова, 25 и 27, а также дому № 14 на улице Дзержинского.

Затем в феврале 2013 года 12-й Апелляционный арбитражный суд изменил акт первой инстанции, установив, что возможность сноса все же существует. И если бы это постановление исполнили, то снести пришлось бы здание общей площадью около 10 тысяч квадратных метров. Учитывая, что все торговые площади «Манежа» немногим превышают 30 тысяч квадратных метров, то собственники ТЦ понесли бы ощутимый убыток.

Но затем решение Фемиды, утвердившее возможность сноса, вновь было поставлено под вопрос, так как 9 октября 2014 года судья Людмила Николаева вынесла определение, которым повернула время вспять: «снос двух корпусов ТЦ «Манеж» представляется невозможным без причинения существенного ущерба расположенным в непосредственной близости памятникам архитектуры». К обоснованию были приложены выводы экспертов. По сути тем самым судья определила, что ранее вынесенное, вступившее в законную силу и не отмененное решение о сносе корпусов ТЦ «Манеж» исполнить невозможно. Новое постановление суда прекратило исполнительное производство. И теперь два корпуса нельзя ни снести, ни узаконить, ни использовать.

Самовольно построить можно, а снести – нет?

Вышедшие с апелляционной жалобой истец и третьи лица указывали, что из-за постановления судьи Николаевой не исполняется судебное решение. Более того, нарушается право на судебную защиту и создается опасный прецедент, когда застройщик может инициировать какое угодно несогласованное строительство, а потом обосновать невозможность его сноса угрозой расположенным вокруг объектам. Противники торгового комплекса настаивали на том, что все обстоятельства ранее уже были исследованы в суде и по ним сделаны соответствующие выводы.

Представитель собственника ТЦ «Манеж», напротив, не оспаривал вынесенное определение. Этого же мнение придерживались и судебные приставы.

В кулуарах арбитража истцы возмущались: «Люди самовольно возвели постройки, а судья Николаева своим определением этот самострой узаконила. У нас есть выводы экспертизы, проведенной пензенскими специалистами. Существует возможность безударного разрушения возведенных объектов, например, с использованием лазерной резки». Свою принципиальность в деле сноса они объясняли невозможностью договориться с собственниками, которые все расширяют и расширяют территорию ТЦ «Манеж», что разрушает близлежащие постройки: «Из-за строительства разрушается наша собственность. Нам не понятна логика суда, запрещающего снос. Построить самовольно здание можно, нанося вред нашей собственности, а разрушить – нет возможности!»

Это реконструкция

Владелец торгового центра Виктор Бахотский, отвечая на обвинения, рассказал нашему агентству, что ранее вел переговоры с истцами, но решить спор миром не смог из-за финансовых разногласий: «Некоторые лица из числа собственников соседних зданий пытались переложить на меня обязанность по содержанию и ремонту их имущества. Хотя на поверку недвижимость надо содержать самим и время от времени ремонтировать. Иначе здание обрушится, причем банально от старости, а не из-за работ на соседнем участке. Мы также начинали вести переговоры о продаже. Я рассматривал варианты выкупа их собственности. Но люди выставляли заведомо не рыночные, завышенные цены. Сначала фигурировали сумма в десять миллионов, затем двадцать, пятьдесят, даже сто – в пересчете миллион за квадратный метр…  Но всему есть предел! И только когда попытки заработать на «Манеже» не привели к успеху, они понесли свои иски в суд». Вопрос о возведении самовольной постройки руководитель комментирует так: «На площадке велись работы не по строительству новых объектов, а по реконструкции уже возведенных. Все действия проводились в рамках проекта».

Собственник утверждает, что дополнительные здания ТЦ должны были принести ощутимую пользу городу: «Построенная парковка – это не торговые площади и на этом много не заработать. Она не скоро окупится, может быть, никогда. Даже глава города Олег Грищенко отмечал, что этот проект чуть ли не единственный такого уровня в городе. Более того, рассматривались вопросы о передаче части мест в пользование муниципалитета». Но в целом, по словам Виктора Бахотского, проект должен разгрузить исторический центр от избыточно припаркованного по обочинам транспорта: «Я искренне полагаю, что вопреки мнению истцов мы занимаемся полезным делом. Если бы речь шла только о бизнесе, то строились бы исключительно коммерческие места. Проходимость на проспекте Кирова хорошая, это центр притяжения. И клиенты придут в ТЦ «Манеж» независимо от того, будет тут парковка или нет».

Проблема в исполнении…

В итоге каждая из сторон имеет свои аргументы. Истцы уповают на вступившее в силу и не отмененное постановление суда о сносе, ответчик – на определение о прекращении  исполнительного производства ввиду невозможности сноса объекта.

Истцы настаивают на том, что самовольная постройка опасна и здание ТЦ может в любой момент рухнуть. Сторона ответчиков, напротив, представляет экспертизу, датированную декабрем 2014 года, по выводам которой здание полностью безопасно и пригодно для эксплуатации.

Впрочем есть мнение, что вне зависимости от того, какой судебный акт вынесет суд, спор имеет все шансы превратиться в бесконечный. Напомним, в Саратове неоднократно выносились решения о сносе крупных объектов. Недавний пример – дома «Новостроя» около саратовского аэропорта и таунхаусы в поселке Юбилейном. Каждый раз проблема возникает на стадии исполнения судебного решения. А в данном случае речь идет ни много ни мало о сносе 1/3 общей площади ТЦ (это около 10 тысяч квадратных метров в историческом центре Саратова). Задача сложнейшая не только в юридическом, но и в техническом плане. Может быть, поэтому судебные приставы, которые также участвуют в рассмотрении дела, заняли сторону ответчиков. Впрочем еще важнее то, что громкий процесс может так и не достичь своей цели, даже если представить, что судебное решение о сносе будет исполнено.

…или спор без будущего

Напомним, что земельный участок под спорными зданиями находится в собственности Виктора Бахотского и предназначен «для размещения зданий общественно-деловой застройки» на территории старого Саратова. В первом же пункте договора указано «разрешенное использование земельного участка – для размещения административных и офисных зданий, в границах, указанных в кадастровом паспорте». Проще говоря, торговый центр, а также дополнительные корпуса, паркинги и иные объекты деловой инфраструктуры находятся ровно на том месте, которое им и было определено генпланом. Даже если изначально строения были построены без всех необходимых согласований (на чем настаивают истцы), имея в собственности земельный участок (с подходящим целевым назначением), предприниматели все равно будут использовать его по прямому назначению. То есть для строительства на нем торгово-офисной недвижимости. Просто в случае сноса старого и возведения нового здания вырастут затраты собственника. Это значит, что строительство ТЦ «Манеж» будет продолжено и на это у собственников есть как минимум 49 лет, на которые оформлена аренда земельного участка. Таким образом, на первый план выходит практический для города вопрос: как скоро саратовцы получат вместо замороженного остова здания современную действующую парковку?

Ответить на него должен очередной суд, ближайшее заседание которого состоится по завершении работы экспертов. Портал «Стройсар» проследит за развитием событий.