После роста

Ипотека росла...

Накануне экономических перипетий ипотека была одним из динамично развивающихся секторов кредитования. Объем заимствований в Саратовской области вырос к середине осени 2014 года ровно на треть. Об этом однозначно свидетельствуют данные, которые предоставило Отделение по Саратовской области Волго-Вятского главного управления Центрального банка Российской Федерации в ответ на запрос редакции ИА «Стройсар».

Так, по информации регулятора, «за январь-октябрь 2014 года физическим лицам – заемщикам Саратовской области был выдан 13 051 ипотечный жилищный кредит на общую сумму 18 228,2 млн рублей, что выше показателей января-октября 2013 года по количеству кредитов на 34,2%, по их сумме – на 36,9%. Портфель ипотечных жилищных кредитов за январь-октябрь 2014 года увеличился на 28,6, до 40,7 млрд рублей на 01.11.2014 (7-е место по абсолютной величине и 9-е место по темпу роста среди регионов ПРИФО)».

В ЦБ также отметили некий, пусть и небольшой, рост просрочки: «В составе портфеля (ипотечных кредитов. – Прим. ред.) возросла просроченная задолженность на 18,0%, до 0,2 млрд рублей». Однако одновременно уровень невозврата по ипотечным жилищным кредитам за январь-октябрь 2014 года снизился на 0,1 п.п. (01.11.2014 составил 0,6%).

Иными словами, в общей массе заемщики стали платить по своим ипотечным займам даже более аккуратно, а проблемы возникают лишь у единичных заемщиков. Невелико оказалось и число валютных кредитов ( по данным Управления ЦБ) – всего 1%.

Общие тенденции рынка подтвердили и отдельные участники ипотечного рынка. В частности, отвечая на запрос редакции, представитель ВТБ24 Зинаида Серебрякова отметила: «За 11 месяцев текущего года рост объема выдачи ипотечных кредитов по отношению к показателям 2013 года вырос более чем на 68 %  и составил 1 708 млн руб. (в 2013 г. – 1016 млн руб.), 1 253 клиента  за 11 месяцев  2014 г. (в 2013 г. – 881 кредит) улучшили свои жилищные условия.  В ноябре ВТБ24 в Саратовской области выдал 109 кредитов на сумму 157 237 млн рублей. (в 2013 г. – 115 кредитов на 149 857 тыс. руб.)».

Именно с осени 2014 года тенденция активного роста начала меняться. Это признают и в самом кредитном учреждении: «В целом ноябрь был по количеству выдач меньше, чем в 2013 г., но по сумме выдачи больше». По данным статистики, можно предположить, что банк стал более внимательно относиться к выдаче новых ипотечных кредитов, качественно проверяя заемщиков и предпочитая выдать один крупный заем надежному клиенту, чем несколько меньших займов. При этом в 2014 году все клиенты ВТБ24 на жилье занимали в рублях. «Новых валютных кредитов в ВТБ24 по Саратовской области не было», – следует из ответа кредитного учреждения. Впрочем еще до декабрьских событий начался пересмотр ставок по ипотечным кредитам в Саратовской области.

...но и ставки росли

Об изменении ситуации на рынке и росте ставок говорят данные финансовых отчетов регулятора и заявления официальных лиц. Так, к примеру, в Отделении ЦБ РФ по Саратовской области отметили: «В 3-м квартале 2014 г. в Саратовской области отмечалось повышение средневзвешенных процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, выданным как в рублях, так и в валюте. Так, в I полугодии 2014 г. средневзвешенная ставка по рублевым кредитам составила 12,1% годовых, а за 10 месяцев 2014 г. – 12,3%, средневзвешенные ставки по валютным кредитам за эти же периоды составили 9% и 9,3% годовых соответственно. Уровень средневзвешенных процентных ставок в январе-октябре 2014 г. находится ниже уровня процентных ставок прошлого года. В 2013 г. фактическая стоимость рублевых кредитов составляла 12,4%, а валютных – 10,1%». Но в этот момент рост был не столь значителен, он исчислялся десятыми долями процента. А после декабрьского повышения ключевой ставки кредитные учреждения, работающие в нашем регионе, стали реагировать на происходящие события куда более решительно.

К примеру, на декабрьском брифинге Сбербанка, организованного по итогам 2014 года, председатель Поволжского Сбербанка Владимир Ситнов отметил значимые изменения и на ипотечном рынке Саратовской области: «Конечно, на повышение ключевой ставки со стороны Центробанка до 17% нельзя было не среагировать, но изменения мы постарались сделать наименее чувствительными для настоящих и будущих клиентов. Так, применительно к ипотечному кредитованию ставки выросли на 2%. Мы понимаем, что являемся ведущим оператором ипотеки в России с долей на рынке свыше 57%, и от нашей политики действительно многое зависит».

Иными словами, рост ставок достиг не десятых долей, но нескольких процентов. А параллельно с этим кредитному учреждению пришлось менять и условия по уже заключенным ранее заключенным договорам. Ситнов заметил: «Сбербанк готов идти навстречу клиентам: только в течение IV квартала 2014-го по системе Приволжского банка реструктуризировано почти 3 000 кредитных договоров на сумму свыше 75 млн руб.». И заверил, что «ставки по уже выданным кредитам меняться не будут». Конечно, даже при сохранении ставок банк может пойти навстречу клиенту и реструктуризировать его заем (в том числе и ипотечный) на более длительный срок, или несколько изменить график платежей, для того чтобы облегчить бремя плательщика.

Но будут ли готовы жители Саратовской области в условиях возросших ставок брать новые кредиты столь же активно, спикер не сказал. Впрочем, как можно судить по текущей деятельности кредитного учреждения, планы на сохранение доли рынка и, вероятно, его расширения у Сбербанка и других крупных, прежде всего, государственных банков присутствуют.

Так, например, кредитное учреждение не изменило работу своего ипотечного центра. Продолжают работать онлайн-ресурсы, позволяющие не только рассчитать (при помощи ипотечного калькулятора) предполагаемый платеж, но и оформить полноценную заявку. Более того, в информации о вакансиях Сбербанка в Саратовской области сохраняются такие позиции, как «продажи банковских продуктов» и «консультанты». Именно набор этих специалистов должен был быть прекращен в первую очередь, если бы банкиры не верили в дальнейшее развитие рынка кредитования и ипотеки, как неотъемлемой его части. Комментируя кадровую политику, управляющий Саратовским отделением Сбербанка Алексей Нарыкин отмечал наплыв желающих работать в Сбербанке: «Мы стали нормальным работодателем, с которым хотят сотрудничать. И кризис здесь ни при чем». То есть банкиры верят в развитие рынка. При этом в своей убежденности они совсем не одиноки.

Государство на подходе

В рядах строителей пока также немало оптимистов. К их числу можно отнести депутата Саратовской областной думы Леонида Писного, генерального директора ЗАО «Саратовоблжилстрой». В своем комментарии для ИА «Стройсар» он призвал не зацикливаться на тех или иных отдельных цифрах, а рассматривать ситуацию в целом: «Ключевая ставка может быть и 17%, а ипотека при этом дешевле. Например, если ее будет субсидировать государство. О поддержке ипотеки говорил президент страны во время пресс-конференции».

Эксперт связал будущую поддержку отрасли с ее важностью для экономики региона и страны в целом: «Очевидно, что строительный сектор страны создает рабочие места, дает существенный вклад в национальный ВВП. Государство никогда не оставляло строителей один на один с финансовым рынком. Посмотрите, сейчас мы в Саратовской области строим дома для военных, сирот, переселяем людей из ветхого и аварийного жилья».

Более осторожную, но также оптимистичную позицию занимает и министр строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрий Тепин: «Регулятор может менять ставки на рынке, и курс рубля может меняться. Но мы предпочитаем действовать осмотрительно, сначала необходимо тщательно проанализировать ситуацию. Я думаю, этому мы посвятим весь первый квартал, будет понятно, какой объем площадей строители сдали в эксплуатацию, затем посмотрим, какие объемы строительных работ они запланировали на 2015 год, есть сокращение. Но пока мы негативных тенденций не наблюдаем, каждый на  своем месте и все работают. Министерство в свою очередь также будет работать в штатном режиме и развивать все программы, направленные на поддержку строительства. Я думаю, что первый квартал будет показательным, а пока надо работать в обычном режиме».

Но если министр говорил о сохранении темпов возведения домов и работе строительных компаний, то куда более капризным остается фактор спроса. И значимой его частью остается доля людей, собирающихся приобрести жилье при помощи заемных средств. 

Обеспечить спрос

Впрочем, пока желающие приобрести собственное жилье имеются. В частности, на сайте ИА «Стройсар» накануне новогодних праздников (то есть уже после решения ЦБ об увеличении ключевой ставки до 17%) прошел опрос, посвященный ипотеке. Согласно итогам голосования оказалось, что более 20% проголосовавших планировали взять ипотеку в течение ближайшего года и еще 24% уже являются плательщиками. Резервы у рынка далеко не использованы, желающие брать ипотеку даже в кризис, несмотря на растущие ставки, есть. Как сохраняется и спрос на жилье.

Так, например, Леонид Писной, надеясь на поддержку ипотеки в части субсидирования, все же не связывает все надежды только с государством. Он также продолжает верить и в частный рыночный спрос на жилье: «Кроме того, много квартир раскупается как раз в кризисное время как средство сохранения своих накоплений. А затем люди будут продавать квартиры на вторичном рынке. И покупатели найдутся. Пока каждая семья не имеет своей квартиры, будет сохраняться и спрос». По словам эксперта, спрос может лишь слегка откладываться. На год-другой, однако затем, при наступлении благоприятной экономической конъюнктуры, объемы продаж жилья будут восстанавливаться.

Впрочем, в отличие от застройщиков, мыслящих категориями многолетних циклов, риелторы не исключают более резких колебаний на рынке. А одним из последствий может стать сокращение сделок при помощи ипотечных продуктов. Так, Татьяна Мовчан, учредитель риелторской компании «Терем», в своем комментарии обратила внимание на то, что ранее довольно существенная часть сделок на рынке заключалось с привлечением заемных средств – ипотеки: «Эта тенденция очень наглядна для жилья экономкласса. Люди могли оперативно накопить лишь несколько сотен тысяч рублей на первоначальный взнос в 10-15% от стоимости приобретаемого объекта. Теперь подобные сделки будут под вопросом. Так как банки будут идти с большей неохотой, суживая по 80-90% стоимости приобретаемых квартир  людям с невысокими доходами», – предполагает эксперт.

Впрочем, другие представители риелтерского сообщества отмечают и иные изменения на рынке: «Число сделок с ипотекой в ноябре-декабре упало. Но не из-за банков, просто, видя ослабление рубля, многие люди, не успевшие купить своевременно доллары или просто предпочитающие другие средства инвестиций, начали покупать квартиры, как одно из самых надежных вложений. В компании стали приходить клиенты, имеющие по три, пять, семь миллионов рублей наличными, а нередко и более значимые суммы. И в этой ситуации социальным жильем, да еще и купленным в ипотеку, просто неинтересно заниматься ни риелторам, ни рынку. В итоге сейчас мы наблюдаем очередное повышение цен. Но как долго продлится это ралли и не закончится ли падением цен на жилье, как в 2009-м, или даже более сильным, – вот это еще отдельный вопрос. И в этом случае все те, кто брал жилье в ипотеку, потеряют очень много… Так же, как сейчас раньше накупившие квартир люди думают о том, за счет чего им теперь платить растущие налог на имущество, коммунальные платежи и сборы на ремонт и содержание».

Высказавший последнее мнение эксперт пожелал остаться неназванным и оценил вероятность схлопывания рынка как не очень высокую, заметив, что недвижимость всегда будет иметь хоть и изменяющуюся, но гарантированную ценность: «Дом – это всегда дом»!

Подводя итоги, отметим, что недвижимость в нашей стране является, во-первых, предметом первой необходимости для каждой семьи и только потом средством сбережения средств или дохода. Нуждающиеся всегда будут находить способ приобрести крышу над головой. И в этом случае способ покупки квартиры – накопления, ипотека или уже подзабытая рассрочка, о которой начинают вновь говорить в столице, –  не так важен. А чем меньше на этом рынке будет спекулянтов или перекупщиков, тем более доступным будет жилье для среднего гражданина.