Заложники кадастра

Игра на понижение

Стычка между этими высокопоставленными представителями власти возникла из-за результатов кадастровой оценки земельных участков, проведенной в 2012 году. Тогда, напомним, стоимость земли рассчитывалась для 17 видов разрешенного использования. Заказчиком работ выступил Росреестр, исполнителем – БТИ. Ну а комитет по управлению имуществом «просто» утвердил новые кадастровые цены. Так вот по результатам этой переоценки (предыдущая кадастровая оценка была сделана еще в 2007 году, а в 2008-м – существенно подправлена) саратовская земелька, мягко говоря, значительно подешевела

Так, земельные участки по 9-й группе использования, наиболее привлекательной для инвесторов, под административные, офисные и производственные здания по всем муниципальным районам Саратовской области подешевели на 19,5%. На 23,5% упала стоимость оценки 117 участков под гостиницами. Снижение кадастровой стоимости произошло и на земельные участки под автостоянками. Их, кстати, немало – они занимают 3,65% от общего количества участков. Исключение лишь Балаковский и Энгельсский районы – там стоимость земли под автостоянки выросла более чем в 2 раза. Под объектами торговли – 15,6 тысячи земельных участков. В целом по области их стоимость выросла в 1,69 раза, но по Саратову произошло снижение на 33%.

Разумеется, подобные метаморфозы сильно ударили по наполняемости муниципальных бюджетов и прежде всего – Саратова. По словам Олега Грищенко, городская казна из-за действий комитета недополучила минимум полмиллиарда рублей. Олег Васильевич был так разгневан результатами кадастровой переоценки, что назвал своего тезку из КУИ «главным вредителем областного правительства». В ответ на это Галкин упрекнул городского главу в пассивном поведении чиновников горадминистрации при проведении оценки и предложил увеличить арендные коэффициенты. После довольно длительной перепалки обе стороны пришли к неофициальному соглашению, что в начале 2014 года будет проведена актуализация (уточнение) стоимости целого ряда земельных участков. В областном бюджете-2014 даже заложили на эти цели почти 14 миллионов рублей. Но в начале марта глава КУИ вдруг пошел на попятную.

Тайм-аут

«Да, эта оценка (2012 года. – Прим. авт.) не очень корректно сделана, – заявил Галкин. – Да, практика показывает, что ее огрехи не всегда получается отрегулировать коэффициентами. Да, некоторые муниципалитеты недобирают земельный налог и аренду за земельные участки, но лучше не торопиться все снова менять. Мы начали мониторить и, взяв ряд участков, по которым уже были обращения, передали их нескольким разным оценщикам, чтобы они на основании действующей методики посчитали разные варианты. Пока данные показывают, что, возможно, новая оценка даст еще более низкие показатели в бюджет… Сейчас комитет решил взять тайм-аут и, прежде чем запускать новую оценку, еще раз внимательно посмотреть, какие факторы не учитываются при расчетах и как это можно поправить. Не хотели бы тратить бюджетные деньги, чтобы они потом привели к еще большому снижению доходов бюджета».

Что это означает? Включена динамо-машина? Или же Олег Александрович не лукавит и с системой земельной оценки действительно что-то не так? Чтобы ответить на столь отнюдь не праздный вопрос, мы направили официальный запрос в областной комитет по управлению имуществом. Однако пока ведомство г-на Галкина никак на него не прореагировало, несмотря на то что положенные по закону сроки истекли. Будем надеяться, что свою позицию комитет изложит уже после публикации данной статьи.

А пока давайте прежде всего разберемся с понятием «корректность оценки», на недостаток которой ссылается сегодня глава КУИ. 

О корректности

В этой связи очень характерна позиция бывшего главного архитектора Саратова Владимира Вирича, который входил в число специалистов, проводивших первую оценку земли в Саратовской области. «Оценка земли – сложнейший вопрос, – считает Владимир Григорьевич. – Непосредственно землю без привязки к чему-либо оценить невозможно, такая оценка будет очень поверхностной. Поэтому стоимость земли – это производная от стоимости тех объектов, которые на ней находятся. Земля неразрывно связана со стоящими на ней объектами недвижимости, с инфраструктурой. По большому счету оцениваются именно они. Другое дело, что оценить их объективно практически невозможно. Бывает, что оцененная стоимость земли оказывается очень высокой, то есть она очень плохо отражается на плательщиках земельного налога и арендаторах. Такая оценка станет душить экономику. Это все равно что, если бы нам взяли и подоходный налог сделали не 13 процентов, а 30. Все бы сказали: зачем мы будем за такие деньги работать? Уволились бы и жили на пособие по безработице. Так и землепользователи: если видят, что им невыгодно держать и обихаживать земельный участок, вкладывать в него деньги, возводить объекты недвижимости (потому что все равно прибыль, которую они получат, придется отдать в виде земельного налога), то они не будут этого делать».

Еще о корректности. Давайте вспомним, как была проведена предыдущая кадастровая оценка земли в 2007 году при Павле Ипатове. Точнее, не сама оценка, а механизм расчета арендной платы за участки. Отвечал за это также комитет по управлению имуществом во главе с Александром Бовтуновым. Если сказать коротко, то новый механизм едва не привел к народному восстанию в Саратовской области. Достаточно только познакомиться с постановлением областного правительства № 412-П. Вот как оно было сформулировано: «В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Законом Саратовской области «О земле» Правительство области постановляет:

1.         Установить размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена:

два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков…»

На первый взгляд, ничего особенного: подумаешь, какие-то два процента. На самом же деле это означало, что с 1 января 2008-го саратовцев обязали платить за арендуемую землю в 10 (!), а кого-то и в сотни (!!!) раз больше. Кроме того, были отменены все имевшиеся доселе льготы по аренде.

Один маленький пример для наглядности. 80-летняя пенсионерка за аренду 6 соток земли должна была теперь платить чуть более 40 тысяч рублей. В год. Пенсия ее – 43 тысячи рублей. Тоже в год. Производим немудреное арифметическое действие: 43 000 – 40 000 = 3 000. Рублей. Ровно на такую сумму как бы денег предлагалось пожилой женщине дожить до 31 декабря 2008 високосного года. Ну чем не сюжет для телевизионного экстрим-шоу? Почему в качестве процентной ставки выбрали именно 2% (максимально возможная ставка – 2,5%)? И почему в данном случае отсутствует какая бы то ни было дифференциация? Ведь земля земле рознь… Почему, например, в Самаре пошли по другому пути? Там ставки, во-первых, сделали разными, а во-вторых, гораздо более щадящими. Для тех же автостоянок – от 0,032% до 1%. Что, в Самаре люди жили беднее? Наоборот, богаче.

Любопытно, что против постановления № 412-П выступила областная прокуратура. По ее мнению, федеральный закон обязывал регионы установить только порядок определения размера арендной платы, но никак не сам размер. Первым шагом сотрудников прокуратуры было принесение протеста губернатору на данное постановление. Но губернатор отклонил протест. Тогда прокуратура обратилась в областной суд с требованием о признании некоторых положений этого документа противоречащими федеральному законодательству. Но и суд отказал прокуратуре.

Дело дошло до того, что областные депутаты решили внести изменения в областной закон «О земле» о передаче права на установление размера арендной платы областной думе. Депутат Леонид Писной тогда даже подчеркнул, что «это первый случай, когда депутаты вынуждены идти на то, чтобы лишить полномочий правительство области в связи с тем, что оно распорядилось ими, не предвидя негативные социальные последствия».

Но правительственные чиновники сами поспешили исправить ситуацию. Новоиспеченное постановление от 15 апреля 2008 года 159-П «О внесении изменений в постановление Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года 412-П» для земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, хозблоков, погребов, а также дачных, садоводческих и огороднических целей устанавило арендную плату в размере 0,2 процента от кадастровой стоимости участков. Для гаражей – 0,35 процента. Для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, а также особо охраняемых территорий и объектов, в том числе городских лесов, парков, скверов, городских садов, – 0,5 процента. Столько же для автостоянок.

Кроме того, вернули льготы для пенсионеров, многодетных семей и инвалидов. Но за участки, предназначенные для иных целей, за аренду по-прежнему приходилось платить два процента от кадастровой стоимости. Таким образом, был достигнут своего рода компромисс: с одной стороны, сняли социальную напряженность, а с другой – увеличили бюджетные поступления от аренды земли. Но здесь даже не это важно. Важно то, что при оценке кадастровой стоимости, давайте скажем честно, был допущен определенный субъективизм, граничащий с волюнтаризмом. Захотели и влепили всем почти максимальную процентную ставку. А затем поняли, что хватили лишку, и целому ряду категорий ее существенно снизили. Проявили, так сказать, милость и сострадание к народу.

А ведь не стоит забывать, что кадастровая стоимость земли должна быть максимально приближена к стоимости рыночной. И можно ли равнять участок на отшибе города, занятый под гаражи, и участок в центре Саратова, на котором расположен какой-нибудь крупный торговый центр? Вопрос риторический.

Две версии

Не будем сейчас подробно вникать в те причины, которые побудили правительство Ипатова провести такой эксперимент с населением. Это дела прошлые. Нам гораздо важнее понять, чем руководствовалось нынешнее руководство КУИ, когда так резко сыграло на понижение при очередной переоценке земли и нарушило установленный в 2008 году баланс. Говорить о том, что это все проделки (ошибки) самих оценщиков  или заказчика оценки, на наш взгляд, просто смешно. В конце концов, никто не мешал руководству КУИ не утверждать ее результаты. А оно их утвердило, причем весьма оперативно. Почему?

Как нам кажется, здесь стоит рассмотреть две версии. Согласно первой, за понижением стоимости стояли интересы крупных землевладельцев (прежде всего Саратова), которые были серьезно задеты прошлой кадастровой оценкой. Начнем с того, что в конце 2012-го подешевели прежде всего те участки, которые, так или иначе, представляют коммерческий интерес. А скажем, садовые  участки подорожали в 7,6 раза, земля под  жилыми домами – в 4,92 раза. То есть интересы мелких собственников земли лоббировать никто не собирался. Еще один показательный момент. Скажите, почему средневзвешенный удельный показатель кадастровой стоимости земель для участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок в городе Саратове ниже аналогичного показателя в Энгельсском муниципальном районе более чем на 10 процентов? Или почему средняя стоимость квадратного метра земли под застройку в престижном поселке Юбилейном составила 2,7 тысячи рублей, а в отдаленном и лишенном многих объектов социальной инфраструктуры Юрише – 3,2 тысячи? Ведь по идее все должно быть наоборот. Значит, кому-то было выгодно обесценивать «вкусные» участки земли в областном центре. И возможно, именно по этой причине сегодня г-н Галкин берет тайм-аут на неопределенное время.

Вторая версия – политическая. Она, на наш взгляд, вторична, хотя тоже имеет право на существование. Все здесь упирается в фигуру Олега Грищенко, чьи властные амбиции и самостийность в принятии решений хорошо известны. Долгое время городское руководство во главе с Грищенко боролось за возвращение Саратову права самостоятельно распоряжаться землей областного центра, которое у него отобрали депутаты облдумы в 2006 году. И добилось-таки своего в 2010 году, когда противостояние правительства Ипатова и местной единороссовской антиипатовской коалиции (в которую, кстати, входил и Грищенко) достигло своего апогея. Кстати, именно в период с 2010 до 2012 год рейтинг влиятельности Олега Васильевича заметно вырос. Это кому-то, видимо, сильно не понравилось. Было решено принимать меры. Одной из таких мер, серьезно ограничивающих  поле маневра для Грищенко, возможно, и стала данная переоценка кадастровой стоимости земли Саратова.

***

Впрочем, весьма вероятно, что и та и другая версии как бы дополняют друг друга. Как бы то ни было, но стоит признать: для большинства саратовцев кадастровая переоценка ничего хорошего пока не принесла. Даже в плане инвестиционной привлекательности земельных участков позитивных подвижек не произошло (видимо, сказывается целый комплекс иных негативных факторов, влияющих на данный процесс). Следующая переоценка, согласно закону, в обязательном порядке должна быть проведена не ранее 2017 года. Следовательно, еще как минимум три года муниципальные бюджеты области будут недополучать десятки и даже сотни миллионов рублей со всеми отсюда вытекающими. А простые граждане должны будут платить за свои земельные участки по завышенным ценам. Если, конечно, галкинский тайм-аут не будет прерван досрочно.