5

6 апреля 2015 (14:05) | Елена Налимова

Яков Стрельцин: «Это издевательство над здравым смыслом и над памятниками»

Яков Стрельцин: «Это издевательство над здравым смыслом и над памятниками»

Саратов мечты – с отреставрированным центром, квартальной застройкой, ответственными землевладельцами, вдумчивой властью - нам сегодня не доступен. Вот уже лет десять ведутся разговоры, что нужно изменить, чтобы город строился как по нотам, а не подчиняясь стихийным потребностям. Эксперты предлагают решения, журналисты их добросовестно освещают. На этом развитие останавливается. Один из тех, кто часто выдвигает предложения по реформе городской застройки – председатель фонда гражданского строительства и реконструкции им. С.А. Калистратова Яков Стрельцин. Почему, несмотря на обилие предложений, ничего не меняется – свою версию он рассказал ИА «Стройсар».

– Яков Саввич, давайте начнем с новостных сообщений, в которых часто звучала ваша фамилия. Относятся они, в основном, к прошлому году. Вот, например, июль, градостроительный совет. Вы предложили стимулировать расселение ветхих домов в историческом центре города  экономическими методами: путем  радикального повышения стоимости аренды земли. Сейчас, когда страсти уже откипели, все комментарии написаны, скажите, вы настаиваете на принципе, который коротко можно сформулировать так: хочешь жить в центре – плати. Остальных выселить на окраину.

– Разумеется нет! Смысл тут вот в чем. Земля в центре города привлекательна для инвесторов и  часто становится предметом для гражданских споров. В основном по цене. Но для того чтобы идти в суд, надо иметь основания. Закон у нас стоит на стороне владельцев жилья очень жестко, изъятие, не связанное с  муниципальными и госнуждами, невозможно. Зачастую это тупик. Существующие  аналоги у нас не принимаются. Никакие общемировые практики тоже не хотят принимать. Скажем, за рубежом есть такая практика, что предельная цена – это двойная рыночная. Таков закон.

А когда у нас владелец говорит, что хочет за свою квартиру площадью 40 кв.м 10 млн рублей, он разве  оценивает ее по рынку? Или по закону? При этом он платит налоги не по рыночной цене, а по кадастру! Например, в центре города за комнату 16 кв.м в аварийном доме налог составляет 500 руб в год. Это, если я не ошибаюсь, 0,2% от кадастровой цены (то есть, государство оценивает комнату в 250 тыс.руб.). При расселении владельцу предлагается цена 800 тыс.руб., которая позволяет ему купить квартиру. Но запрашиваемая с застройщика сумма – 3,5 млн руб., с мотивировкой: «а у меня тут внучка прописана». Получается, что при оплате налогов владелец лукавит и согласен на самую низкую оценку, а вступая в переговоры с инвестором, иной раз, занимается банальным шантажом.

– Вы упомянули про зарубежную практику удвоения цены. То есть вы согласны, что за жилье в центре собственник может просить больше рыночной цены?

– Безусловно, он может просить любую сумму, но только если она близка к рыночной, даже немного выше, сделка состоится. Скажу больше, у нас не было ни одного случая, чтобы мы дали при расселении ветхого фонда рыночную цену без бонуса. Бонус бывает и 20 и 30% по сравнению с ценой того или иного объекта на рынке. К примеру, цена современной однокомнатной квартиры в центре – 50 тыс. руб/кв метр, а мы за жилье в аварийном доме с частичными удобствами тоже ставим 50 тыс. руб. Заведомо дороже, чем его можно было бы продать на рынке. В данном случае  переоценка – это компенсация за переезд.

– Но двойную цену, как в зарубежной практике, вы не платите, такого ведь еще не было?

– Почему? Было. У моих партнеров был такой случай. Была отозвана доверенность, и судебный спор грозил остановкой стройки на большой срок.  95% собственников всегда идут на переговоры и, как правило, приходят к согласию. У нас реальное количество споров – не больше 2% . Но и одна семья, которая обычно даже не живет в доме,  может затормозить стройку, заявив несоразмерную цену. Только законодательная и исполнительная власть, если она заинтересована в развитии застроенной территории, может аппетиты собственников и экономность застройщиков привести к общему знаменателю, а именно к независимой оценке или суду.  Мое мнение: собственника необходимо настроить на разумный подход, в первую очередь, на рыночную цену. Сказать, да, у тебя, безусловно, есть права, но ты не должен служить препятствием для развития города. Если же ты хочешь остаться, никаких возражений! Но если ты оцениваешь свой участок вот в такую цену, то давайте пересчитаем налоги. Если оцениваешь в 10 миллионов, то плати налог как с 10 миллионов.

«Когда у нас владелец говорит, что хочет за свою квартиру площадью 40 кв.м 10 млн рублей, он разве  оценивает ее по рынку? Или по закону? При этом он платит налоги не по рыночной цене, а по кадастру!»

– Вы не согласны, что увеличение аренды, фактически будет выдавливанием со своих мест людей, которые хотят не денег от инвесторов, а просто жить в своих домах в центре города?

– Во-первых, у нас есть льготы для ветеранов и пенсионеров  по  налогам, так что никакого выдавливания нет, но надо понимать, что жилье в центре – это вещь дорогая. В любом мегаполисе так. В лю-бом!  Не важно, Москва это, Париж или Энгельс. В центре города всегда жить дороже, чем на окраине. В городе более дорогая земля, чем в деревне. А плодородная земля дороже, чем пустыня. Современные принципы определения кадастровой стоимости уже давно этот вопрос урегулировали. Благодаря им, оценщики во всем мире  могут определить цену объекта на 90% по одним только документам…

– Кроме разговоров, это может перерасти в какие-то реальные действия власти здесь, у нас?

– Последний яркий пример в России – расселение в Сочи. Власть, когда наткнулась на эту проблему, приняла отдельную программу и отдельный федеральный закон об изъятии. Затем такой закон был принят по другим федеральным проектам… Конечно, чувство меры, причем с обеих сторон в законе не пропишешь, и злоупотреблений было достаточно. Их должен пресекать суд. Но это отдельная песня...

 

– Изъятие – это тоже в рамках общемировой практики или у нас все же жестче?

– Нет, то что у нас было сделано под конкретный проект с сотнями объектов перед Олимпиадой,  такого аналога  я не знаю. Возможно, мне он просто неизвестен. Но этот пример говорит о том, что как только государство становится плательщиком, оно понимает, что владелец часто предъявляет завышенные требования. Как с ним договориться? Кстати, в законе – и в Жилищном и в Земельном кодексе есть подробное описание, какие бонусы и в каких случаях нужно платить владельцу участка. Там указаны затраты на переезд, на оформление другого жилья, на аренду,  в случае перерыва между выселением и переселением. Все это должен оплатить инвестор. И это справедливо. Но когда, условно, на двадцати метрах прописано пять человек и хозяин требует каждому однокомнатную квартиру, то это, на мой взгляд, злоупотребление правом. Люди, которые хотят договориться, они договариваются! А те, кто настроен шантажировать, считают,  что главное – дожать застройщика!

– Какие-то рычаги, которые помогают расселить участок городской земли, сейчас работают?

– Никаких рычагов. Только договорные отношения. На объекте Чапаева/Рабочая мы в течение двух лет пытались в судах доказать, что строительство с отселением ветхого и аварийного жилья, ведущееся в соответствии с генеральным планом, соответствует Уставу Саратова и по сути –  «муниципальная нужда». Если в генплане указано, что на этом месте должен быть многоэтажный дом, значит, городу это нужно. В результате, пройдя много разных инстанций и проконсультировавшись с учеными и юристами, получили такое резюме: суду сложно принимать такое решение, потому что на этих основаниях сразу же посыплется вал таких же дел по всей России. То есть мы хотели опередить судебную практику всей страны! Сочи был уже потом. Я знаю, что сейчас в федеральном минстрое это обдумывают. Именно этот вопрос: как производить изъятие участков под жилищное строительство.

– Яков Саввич, а вы готовы быть в этой ситуации в роли, так сказать, жертвы? Допустим, какой-то федеральный объект задумали построить на месте старого особняка на Ульяновской, в котором располагается офис вашей компании…

– Во-первых, я не могу согласиться с тем, что, переехав из комнаты 16 кв. м в аварийном доме в отдельную квартиру, жилец стал жертвой.

Во-вторых, сложно представить, что  для целей обороны, космической связи или чего-то масштабного изымается участок данного размера, но если своевременное уведомление и оценка будут  произведены по закону, то получение компенсации и альтернативного земельного участка будет самым вероятным решением. Однако вероятность такого изъятия невелика.

Если мне дадут рыночную стоимость, то я не просто готов, а соглашусь еще и на рассрочку и скажу спасибо! В этой ситуации инвестор, который собирается строить, должен предложить адекватную рыночную стоимость.

– Либо доказать вам, что в этом есть муниципальная или государственная нужда…

– Да, но это только через суд. Есть и альтернативные способы. Вот на улице Слонова  строился офисный центр «Парус». Там один дом с маленьким магазинчиком владелец не продавал, и архитекторы сделали для застройщика изменения в проект. Они использовали консоль, и этот дом при строительстве обошли. Таких случаев (когда снести невозможно. – Прим. авт.) у нас в Саратове очень много. Есть частные дома, которые стоят внутри квартала. У нас огромная территория, которая примыкает к Ильинской площади – от ул. Симбирцева до ул. Рахова и от Шелковичной до Белоглинской, это примерно четыре гектара. За последние годы там появилось около пятнадцати новых коттеджей. Они стоят более 10 млн руб. каждый. При таких затратах изъятие просто не пройдет. Причем было бы не так обидно, если бы этот участок застраивался в соответствии с каким-то проектом. Но он застраивается абсолютно стихийно!

«Деньги, которые им выделяются из бюджета на памятники архитектуры, это даже не смешно – 50 тыс. руб. Что сейчас на них можно купить? Шубу?»

– Еще один громкий, даже скандальный новостной повод прошлого года. Много обсуждалось ваше мнение по архитектурным памятникам. Мнение такое: чтобы их сохранить, нужно от части избавиться…

– Давайте все памятники оставим – я за! Только пусть мне мои критики укажут источник средств на их восстановление. А источник у нас может быть федеральный, областной, городской или частный. Никому из них такое количество памятников архитектуры не нужно. На памятник федерального значения, находящийся в федеральной собственности или, скажем, в оперативном управлении у госорганов, деньги время от времени находятся. На остальные – нет.

– Давайте рассмотрим такой пример. Стоит дом – памятник архитектуры. Отремонтировать его денег сейчас ни у кого нет. Но его статус хотя бы защищает его от сноса, от попыток изуродовать его внешний вид…

– Я вас вынужден огорчить: ни кого этот статус не защищает. Если у государства нет денег, но дом ему все равно нужен, то  пусть оно расселяет здание за свой счет, а потом выставляет на конкурсе с условием, чтобы его отремонтировали, заплатив государству символическую плату. Как это делается в Москве – там берут один рубль за квадратный метр в месяц арендной платы. Тридцать лет аренды для инвестора – это немало и позволяет не только «отбить» затраты, но и заработать, а потом вернуть дом государству. Лично я сто раз это предлагал, озвучивал, писал, но дело не продвигается. Некому заниматься.

Кстати, сейчас у нас в соответствии с 315-м Федеральным законом должны быть созданы новые органы по охране архитектурного наследия. Он сейчас в стадии организации при областном правительстве. Но  все медленно делается, все сроки прошли в феврале. До сих пор это управление находится в минкульте, с крохотным штатом, никак не мотивировано, поэтому со своей работой, на мой взгляд, не справляется. Деньги, которые им выделяются из бюджета на памятники архитектуры, это даже не смешно – 50 тыс. руб. Что сейчас на них можно купить? Шубу? Но нельзя же на эти деньги планировать какие-то капитальные ремонты и даже обследования! Это какое-то издевательство над здравым смыслом и над памятниками.

– Так, может быть, рано махать шашкой и нужно оставить эту ситуацию с памятниками пока замороженной?

 – Замороженной – это тоже плохо. Когда здание не ремонтируется, оно приходит в упадок. Просто разрушается. Если бы мы с вами знали, что у нас через год начнется светлое будущее, областной бюджет выделит на эти цели миллиард рублей, а городской – триста миллионов, то можно было бы потерпеть. И годик, и два, выбрать приоритеты. А потом потихоньку проводить аукционы: отселять, отдавать в ремонт… Но у нас этого нет, и нет ни одного инструмента, который помог бы эти деньги найти. Если даже в самые тучные годы не хватало денег ни на областные, ни на муниципальные объекты, откуда они сейчас появятся?

– Какой части памятников архитектуры мы можем не досчитаться в ближайшие десять лет, если ничего не изменится? Я имею в виду их неминуемое ветшание.

«Дом Яхимовича попал в программу, его отселят за счет федерального бюджета с каким-то дополнительным финансированием из областного и городского бюджетов. Для жильцов это хорошо. Но дальше, для реконструкции, его надо представить на аукцион. А земли-то под ним нет!»

– От 30 до 40%.

- А нет ли здесь проблемы повышенных запросов со стороны реконструкторов-инвесторов? Например, очень много говорили про здание бывшей гостиницы «Россия» на проспекте, насколько сложно и дорого будет ее восстанавливать. И вдруг появляется какой-то предприниматель средней руки, ставит в здании пластиковые окна и, в общем-то, как-то приводит его в порядок. Дешево и сердито. У нас в Саратове всегда хотят каких-то мега-супер-амбициозных проектов, но бывают же компромиссные решения…

– С такой реконструкцией, как в гостинице «Россия», я не согласен категорически. Я считаю, что проводить ее нужно было, полностью отселив всех кто там есть и сделав, хотя бы современный каркас. Я абсолютно уверен, что без каркаса – монолитного или стального – это здание свою жесткость может потерять.

– А дом Яхимовича (он же – дом с кариатидами) на Советской, 3/5. Можно ли еще спасти его? 

– Мы им занимаемся почти 7 лет, с 2008 года, и я могу рассказать подробно, что выяснилось при обследовании.  Яхимовичем был приобретен одноэтажный дом, и без усиления фундамента было надстроено еще два очень красивых этажа. В силу того что вода за это время поднялась не на метр и не на два, а на шесть-восемь метров, первоначальный бутовый фундамент практически полностью разрушился. То есть несущий элемент на сегодня утрачен. Инъекции – есть такая технология – возможны. Это поможет укрепить на 20-25 лет фундамент, стены и несущие конструкции. Но для этого нужно сделать три вещи. Первое – отселить полностью жильцов. Первоначально на это нужно было 25-30 млн руб. Во-вторых, надо сделать проект реконструкции здания, согласовав его со всеми, с кем это необходимо. Третье – найти деньги. Потому что такая реконструкция стоила и раньше 60 тыс. руб. кв. метр. А в доме примерно тысяча метров. То есть на момент нашего расчета надо было найти шестьдесят миллионов плюс пять миллионов на проект и тридцать миллионов на отселение. И вот смотрите, мы получили бы очень красивый дом в центре города площадью тысяча квадратных метров стоимостью более ста миллионов, которому может потребоваться новый ремонт через 20 лет, а может быть и раньше! Частный инвестор себе такого позволить не может. Потому что  окупаемости такой объект не имеет. Не нужен он судя по всему и государству. Поэтому наше предложение было таким: мы отселим жильцов за свой счет, но с возможностью воссоздания и надстройки здания еще пятью этажами. Получился бы десятиквартирный дом с полностью сохраненным 3-этажным объемом, который составляет основу здания. Наши предложения были услышаны и в правительстве, и в городе, но к тому моменту, когда нужно было оформить земельный участок (потому что проводить реконструкцию без оформления земельного участка закон не позволяет), земельный комитет сформировал его под всеми литерами, находящимися по адресу: ул. Советская, 35. Так все пять  домов – пятиэтажный слева и еще три трехэтажных  во дворе  – попали в один литер. Нам поставили условие: вы должны согласовать эту реконструкцию со всеми владельцами, которые находятся рядом (на тот момент их было около девяноста человек). Естественно, этот вариант был абсолютно нереалистичен. Это все равно что провести новое отселение. А сейчас ситуация такая: дом попал в программу, его отселят за счет федерального бюджета с какими то дополнительным финансированием из областного и городского бюджетов. Для жильцов это хорошо. Но дальше, для реконструкции, его надо представить на аукцион. А земли-то под ним нет! Повторяю, закон не позволяет проводить реконструкцию, если не оформлен земельный участок. Таким образом, шансов у дома, мягко говоря, немного. В отличие от гостиницы «Россия», где хоть участок сформирован.

«С такой реконструкцией, как в гостинице «Россия», я не согласен категорически. Я считаю, что проводить ее нужно было, полностью отселив всех, кто там есть, и сделав хотя бы современный каркас».

– Многие, я уверена, хотели бы задать вам вопрос по строительству многоэтажного дома рядом с домом Яхимовича, которое ведет ваша компания. Стройка не вредит ветхому историческому зданию?

 – Стройку ведет, вернее, уже заканчивает подрядчик. Хороший подрядчик. Что касается «Лепты», то вы примерно представляете себе, сколько нужно пройти согласований, чтобы сделать такой проект в центре города? В том числе с комитетом историко-культурного наследия и инженерной защитой с их регулярным наблюдением. В первоначальном проекте был вполне нормальный разрыв между зданиями. Но от нас потребовали, чтобы мы отступили от стены дома Яхимовича на девять метров! И для того, чтобы предотвратить подвижки грунта, были смонтированы  две линии шпунтов и контрфорс. Его сейчас с улицы очень хорошо видно, он примыкает к  дому Яхимовича. Причем, поскольку он жестко упирается в новый бетонный каркас, понятно, что никаких подвижек в эту сторону точно не будет. Но сам дом от этого новее не стал! Там щели огромные. И я подтверждаю свое предложение, которое много раз озвучивал:  если кто-то после расселения согласится реконструировать этот дом, то все материалы –  обследования, планировки, другие разделы проекта, которые, к сожалению, нам не дали доделать, мы передадим этому инвестору бесплатно. Я обещаю.

– К слову, о многоэтажном строительстве. В городе принят новый высотный регламент. Строительство, которое ведет компания «Лепта» на Советской, не раз упрекали в том, что оно нарушает исторический облик квартала как раз из-за высотности. Хотя именно вы ратуете за сохранение архитектурного наследия. То есть, с одной стороны, вы идеолог старого Саратова, а с другой – застраиваете центр вот такими зданиями. В этом есть логика?

Логика есть. 10 лет назад дома на ул. Шевченко, 28, ул. Советской, 41, да и первая очередь на Провиантской имели  этажность от 6 до 8 этажей, но отселение стало значительно дороже, а «вот такие здания, которыми мы застраиваем центр», – это единственный 18-этажный даже не дом, а один подъезд. Все другие наши проекты в центре от 10 до 12 этажей.

Большинство архитекторов  одобрили высотный акцент, причем одобрили с пониманием, что сохранение низкой плотности в реальной городской экономике абсолютно ничем не подкреплено.

Если доходы застройщика не покрывают даже его расходов или покрывают, но не дают прибыли, этим никто не будет заниматься. А разговоры про инвестиционную привлекательность «развития застроенных территорий» так и останутся разговорами.
Экономику Советской, 35, я представлял на конференции в СГТУ и на конференции по историко-культурному наследию в Саратовской консерватории. И я всегда делал это публично, чтобы люди, которым это интересно, могли сказать: да, мы это видели и это не лукавство. Мы должны так обосновать каждый дом, который мы строим, и поверьте, ни один профессионал не сможет это опровергнуть. Там нет лукавства. Да, здесь есть дилемма: либо оставлять старые кварталы нетронутыми, либо строить так, чтобы можно было продать.

– Получается, если бы регламенты были приняты еще 10 лет назад, то не было бы ни свечек Шамхалова на ул. Мичурина, ни ваших домов на Советской…

– Во-первых, такой регламент не был предусмотрен законодательством, и,  разумеется, эти проекты не были бы реализованы, так как даже при десяти этажах  они убыточны! Я просто хотел бы напомнить читателям, что репутация упомянутого вами Шамхалова основана на тех ресурсах и резервах, которые он сумел создать в своей компании. Таких компаний немного, но именно туда несут деньги. Рецепт надежности тот же, что и у банков. Рискованные и низкодоходные проекты исключены!

Я в чужие проекты по экономике вникать не вправе. Единственное, где я это делаю, когда  меня просят проверить экономическое обоснование проекта. Вот, например, жилой дом напротив ресторана  «Ереван». Меня попросили проверить. Экономика там была нормальной, на мой взгляд, и при восемнадцати этажах. Но проект был представлен в 24 этажах. И градсовет большинством голосов его одобрил.
Теперь, там где регламент запрещает, высотные дома строиться не будут. Градкодекс оставит застройщику право внести  свое предложение на публичные слушания, чтобы показать и доказать, что здание вписывается в квартал. Отклонения от параметров необходимо иллюстрировать, причем обязательно в 3D модели. Они наглядные. Мы так давно делаем.

– Вы были одним из подписантов обращения в администрацию города с просьбой отсрочить принятие высотного регламента на один год. Но по итогам вышло почти три. Что дала эта отсрочка?

– У строительства большой цикл. Сначала освобождаем участок, потом проектируем, получаем разрешение… И вот, представьте, посередине всего вдруг появляется новый закон, который не дает достроить. Что делать? Поэтому и возникло предложение на один год остановить принятие регламента, чтобы можно было закончить начатые проекты. Подчеркиваю, мы просили отсрочку не на три года, а только на один год!

– Проект создания Института развития саратовской агломерации – расскажите, пожалуйста, о его целях…

Сейчас говорить о нем пока преждевременно. Да, работа над его созданием ведется. Документы находятся в Минюсте. Когда они будут подписаны, я готов вернуться к этой теме.


Вопросы юристу

Как бороться с захватом парковочных мест во дворе? Отвечает юрист Дмитрий Мигунов / есть ответ

УК прописала себе «частичный» ремонт в подъезде. Правомерно ли это? / есть ответ

Калькулятор платежей ЖКХ

Вы можете ввести данные своего дома и квартиры, количество проживающих и выяснить, правильно ли вам начисляют плату за коммунальные услуги.

Проверить