10 февраля 2015 (13:09) | Александр Орлов

Разбазарили наследство

или Как купить крытый рынок на особых условиях, а после потребовать еще больших привилегий?
Разбазарили наследство

Фабрики, заводы, магазины – все шло с молотка. Но далеко не всегда за реальную стоимость. Залоговые аукционы, приватизационные схемы и банкротства давно стали притчей во языцех. Сначала коммерсанты проявили интерес к крупнейшим предприятиям страны, спустя годы ареной для приватизационного дележа стали активы в районах, например, единственный крытый рынок в Вольске – крупнейший и прибыльный во всем районе. Сначала коммерсанты из Балакова приватизировали его в обход конкурса и получили рассрочку по оплате на семь лет. Теперь изъявили желание через суд снизить цену продажи вдвое.

После развала СССР зарождающийся класс собственников остро нуждался в активах, и прежде всего в недвижимости.

«Инвестор»-оценщик

Во второй половине 2000-х крытый рынок города Вольска был передан в аренду некоему ООО «Управляющая рынком компания» (далее ООО «УРК». – Ред.). Уже тогда целесообразность этого решения ставилась под вопрос. Зачем сдавать имущество в аренду, если и в муниципальных руках объект стабильно приносил прибыль?

Тем более даже название фирмы как бы намекает, что речь идет не о приходе некоего крупного инвестора и развитии рынка, а о банальном создании компании под управление конкретным проектом. Можно сказать, что районные власти от этой сделки только выиграли – вместо головной боли о прибыли, уплате налогов стали получать стабильную арендную плату. То есть поспособствовали развитию бизнеса и частной инициативы. Словом, поступили либерально. Вот только инициатива эта имела и неблагоприятные последствия. Арендные платежи ООО «УРК» платило неаккуратно, да так, что отношения с арендодателями приходилось выяснять в судах. Подтверждением тому дело № А-57-20828/2012, рассматривавшееся в арбитраже.

Но вместо того чтобы расторгнуть договор с необязательным арендатором, местные власти вскоре заключают с ним еще один договор – на этот раз купли-продажи. Цена контракта на момент сделки была определена в 36 млн рублей. При этом стоимость установили не через конкурс, а при помощи экспертизы. Так как арендатор имел преимущественное право на совершение покупки с используемым им муниципальным объектом. Дополнительным условием стала семилетняя рассрочка, что сделало контракт еще более выгодным частной фирме. Иными словами, в год за владение рынком «УРК» должна было выплачивать по 5,5 млн руб. Эта сумма вовсе представляется незначительной, так как площадь рынка 2,2 тыс. кв. м. Собрать несколько миллионов в год можно просто за счет сдачи площадей в аренду торговцам.

Но вместо того чтобы радоваться столь удачной сделке, бывший арендатор через некоторое время после регистрации частной собственности на объект подал в арбитраж на администрацию. ООО «УРК» потребовало пересмотра стоимости сделки, на которую недавно согласилось. Тем более что цену контракта коммерсанты вознамерились уменьшить почти в 2 раза – до 19 млн рублей.

Но и это еще не все! В суде ООО «УРК» предъявило еще одну экспертизу. И на этот раз объект был оценен еще дешевле – в 15 млн рублей, или в 40% от первоначальной стоимости.

Истец запамятовал о законе?

В этом деле позиция истца напоминает злоупотребление стороной своим правом на судебную защиту. Напомним, ООО «УКР» сначала воспользовалось преимуществом и исключила всех других потенциальных покупателей из потенциальных торгов, оформила объект в собственность и только потом стало пересматривать цену контракта. Но позвольте, если цена заказчика не устраивает, зачем на нее соглашались? Всегда можно отказаться подписывать документы, потребовать провести конкурс и уже в конкурентной борьбе определить реальную стоимость объекта.  

Тем более абсурдно выглядит требование о пересмотре цены контракта, когда стороной в сделке является коммерческая компания, в течение ряда лет управляющая этим рынком. Эти люди – опытные  бизнесмены. Они на свой страх и риск оценивают все преимущества и недостатки объекта. Рынок им прекрасно знаком. И аргумент, что им якобы продали кота в мешке, не выдерживает никакой критики. Они знали о доходности этого бизнеса и могли планировать расходы и издержки. Более того, судебная арбитражная практика, закрепленная в руководящих документах Высшего арбитражного суда (например, информационное письмо ВАС РФ о № 92 от 30 мая 2005 года), прямо предусматривает, что если сторона (а тем более субъект предпринимательства, не находящийся под давлением или в зависимости от другого контрагента) согласилась на сделку, воспользовавшись преимущественным правом, то потом не вправе оспаривать цену контракта.

Такую же позицию занял законодатель в ФЗ-№159 «Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»
И это не говоря о том, что правом преимущественной покупки могут пользоваться только добросовестные арендаторы, которые не допускают задолженности по арендным платежам и налогам. В то время как в описываемом нами случае долги не только имели место быть, но и стали предметом рассмотрения в арбитражных судах.

Экспертиз будет много

Помимо возможности предъявления такого странного иска (более напоминающего злоупотребление правом), сторона ответчика оспаривает и оценки, проведенные экспертами. Председательствующая на процессе судья Лескина позволяет сторонам формировать широкую доказательную базу, разрешая проводить экспертизы. Впрочем представляется, что эти доказательства имеют в деле не первостепенное значение. Зачем махать руками после драки, представляя заключения экспертов постфатум, если ранее сторона уже одобрила сделку. И истец и ответчик настаивают на собственных экспертах. Обе стороны готовы оплачивать своих специалистов. Но зачем связываться с оценкой достоверности той или иной экспертизы, если можно вынести решение по самой сути дела? А именно разрешить вопрос, имеет или не имеет истец право обжаловать стоимость контракта, с которой сам ранее согласился, воспользовавшись своим преимущественным правом и совершив сделку? И при такой оценке количество экспертиз и личности экспертов не повлияют на суть дела.

«В этом процессе мы намерены идти до конца, до Верховного суда РФ, до Москвы, – отмечает депутат Вольского городского совета Сергей Ашихмин (член партии ЛДПР и представитель ответчиков в деле. – Ред.). –  Конечно, мы будем продолжать оспаривать частные аргументы ответчика о том, что им были получены недостоверные оценки объекта. Как можно столь крупный рынок оценить столь низко? У меня и к первоначальной цене контракта были претензии, в случае открытого конкурса стоимость могла быть и 40-50 млн рублей, а не 36-37. Но сейчас главное даже не это. В высших судебных инстанциях, если до них дойдет дело, мы будем прежде всего настаивать на том, что с таким иском сторона не должна была выходить, если она согласилась на особый порядок контракта, согласовала его цену, подписала договор, зарегистрировав его в Регпалате. Либо отменяйте весь договор и возвращайте собственность муниципалитету для торгов на рыночных условиях, которые смогут принести реальные деньги району, либо оплачивайте указанную в договоре сумму». Обращает также внимание факт, что до тех пор, пока продолжаются суды по делу, сторона-покупатель может не оплачивать стоимость сделки, заключенной с 7-летней рассрочкой, тем самым еще сильнее затягивая выплаты району.

Привет из «ипатовских времен»

Данный конкретный спор, помимо сугубо коммерческой подоплеки, имеет и свое политическое продолжение. Но дело тут не в том, что за интересы администрации района, возглавляемого единороссами, вступились члены ЛДПР. Важнее то, что бизнесмены из  города ядерщиков получили рынок в аренду вскоре после прихода в качестве главы района выходца из балаковской политической и бизнес-элиты Ивана Чепрасова. Не лишним будет напомнить, что в тот момент главой области был также выходец из Балакова Павел Ипатов. Может быть, столь выгодные контракты по аренде лакомых участков в Саратовской области были следствием принадлежности к определенной бизнес-группе или ее сторонникам? Так же как на региональном уровне госконтракты осваивали «Саратовгесстрой» и «СтройЭкс» (компании с балаковской пропиской). Но уже три года как в области другая власть. Губернатор Валерий Радаев проводит иную политику – равноудаленности власти от всех бизнес-группировок. Но создается впечатление, что в Вольском районе так и царят порядки эпохи прошлого губернатора. Жаль, конечно, что этим обстоятельствам не может дать оценку арбитражный суд. Впрочем, может быть, для «разговоров» с подобными бизнесменами есть другие ведомства – прокуратура, ОБЭП, а главное – правительство Саратовской области?


Вопросы юристу

Кто должен оплачивать взносы на капремонт до приватизации квартиры / есть ответ

Снизились ли нормативы расхода воды? / есть ответ

Калькулятор платежей ЖКХ

Вы можете ввести данные своего дома и квартиры, количество проживающих и выяснить, правильно ли вам начисляют плату за коммунальные услуги.

Проверить